20180906-中国银河-策略点评_多因素导致房租价格上涨_6页_555kb

房租价格上涨与市场调控分析总结

核心内容

2018年9月6日发布的策略点评指出，我国部分城市房租价格出现显著上涨，尤其是北上广深等一线城市及成都、天津、杭州等城市，7月份房租同比平均涨幅高达22.12%。这一现象引发了市场广泛关注和担忧，促使有关部门采取调控措施。

主要观点

• 房租上涨动因多样：供给不足、租赁市场乱象及季节性因素共同导致房租上涨。
• 供给不足是根本原因：一线城市人口流入大，租赁需求旺盛，但房源供给有限，形成供需矛盾。
• 租赁市场乱象加剧上涨：部分企业通过收购现房而非新建租赁住房来获取利润，导致市场供需失衡。
• 房价与房租背离：自2015年起，一线城市房价与房租增长趋势出现分化，租售比偏低，但近年来有所修正。
• 政策引导租赁市场发展：政府通过“租购并举”、“租售同权”等政策鼓励租赁市场，同时加强监管以维护市场秩序。

关键信息

一、事件概述

• 房租暴涨引发关注：7月份，11个城市的房租同比涨幅达22.12%。
• 调控措施逐步出台：
  • 8月17日，北京住建委联合多部门约谈租赁企业，提出“三不得”“三严查”要求。
  • 8月22日，北京市加大保障性住房建设，启动近5000套公租房配租。

二、供需与市场结构分析

• 一线城市租赁需求强劲：一线城市租赁需求占全国总需求的13%，新一线城市占20%。
• 租赁缺口明显：北京租赁人口达800万，房源仅350万间，缺口达400万间以上。
• 租售比逐步合理化：2012年12月一线城市租售比为1:450，2017年1月达到1:734，逐步接近国际标准。

三、投资建议

• 看好租赁行业长期发展：我国租赁人口占比11.6%，远低于成熟市场，发展潜力大。
• 短期市场波动风险：租金快速上涨引发市场担忧，叠加中美贸易战等外部因素，投资者信心不足。
• 政策推动市场规范化：随着租赁市场整顿、保障性住房建设等政策逐步落实，市场有望趋于稳定。

风险提示

1. 租赁市场整顿效果不及预期；
2. 经济下行超预期；
3. 贸易战矛盾激化，市场情绪不振。

评级标准

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越交易所指数平均回报20%及以上；
  • 谨慎推荐：行业指数超越交易所指数平均回报；
  • 中性：行业指数与交易所指数平均回报相当；
  • 回避：行业指数低于交易所指数平均回报10%及以上。

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上；
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%；
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当；
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

分析师信息

• 蔡芳媛，中国银河证券策略分析师，执业证书编号：S0130517110001。

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