政策短周期_市场将筑底——2019年上半年房地产市场报告_26页_1mb

政策短周期 市场将筑底

核心内容

2019年上半年，中国房地产市场在政策调控和宏观流动性释放的背景下，呈现出政策见顶、市场筑底的趋势。尽管局部政策边际宽松带动市场短暂回暖，但整体市场增速放缓，库存压力增加，行业进入被动补库存阶段。同时，融资环境持续收紧，房企发债成本上升，行业面临较大的偿债压力。

主要观点

• 政策触顶：自2018年Q4起，政策趋于稳定，五限政策不再密集出台，政策基调由宽松转向紧缩，热点城市进入“预警”状态。
• 宏观流动性释放：政府通过普惠金融政策、债券融资工具、降低存款准备金率等手段释放流动性，但市场整体销售增速仍呈下行趋势。
• 市场增速回调：4-6月商品房、商品住宅销售额增速呈现“V型”反转，但难以扭转全盘趋势性下滑。
• 区域分化明显：核心城市如北京、上海、苏州等销售增长显著，而三四线城市增速下滑，部分城市进入“缺货”状态。
• 库存压力上升：在建工程和可售未售面积增长，去化周期延长，市场整体库存结构恶化。
• 融资环境趋紧：房企发债规模虽增长，但利率上升，融资渠道受限，行业进入降杠杆阶段。
• 量价背离持续：销售面积下降，但价格持续上涨，市场增长主要依赖均价提升。
• 下半年市场展望：市场将进入探底阶段，全年预计实现5%以上的正增长，但增长动力有限。

关键信息

销售情况

• 全国销售数据：1-6月全国商品房销售额7.1万亿，同比增长5.6%；商品住宅销售额6.1万亿，同比增长8.4%。
• 月度走势：4、5、6月销售额增速持续回升，但整体市场仍呈现下行趋势。
• 区域表现：
  • 京津冀：销售额同比增长79%，但核心城市增长疲软。
  • 长三角：销售额同比增长18%，部分城市如杭州、南京增速回调。
  • 珠三角：销售额同比增长21%，部分城市如惠州、汕头增速下滑。
  • 其他二线：多数城市销售增速放缓，部分城市如大连、天津表现较好。

土地市场

• 土拍成交情况：全国土地出让规划建面同比下降4%，但土地出让金增长6%。
• 住宅用地：住宅用地出让规划建面同比下降4%，土地出让金增长14%，楼面价同比增长16%。
• 溢价率与流拍率：土拍溢价率整体上升，但流拍率在部分城市有所回升。

融资情况

• 发债规模：2019年上半年，内地房地产行业境内外合计发债6264亿元，同比增长41%。
• 发债成本：二季度发债利率略有上升，民企发债成本显著高于国企。
• 信托融资：房地产信托融资规模同比增长26%，但下半年预计有所下降。

市场趋势与展望

• 客户上门指数：整体持续下滑，市场热度下降，成交量预计进一步放缓。
• 利率变化：全国首套房贷款平均利率5.42%，二套5.75%，对市场情绪形成压力。
• 房价预期：居民对房价上涨的预期有所上升，但购买意向持续下降。
• 区域表现：
  • 一线城市：销售增速放缓，但购买力持续。
  • 二线城市：稳中回升，但增长动力不足。
  • 三四线城市：面临库存释放和政策外溢消退的双重压力，销售增速下滑。
• 全年展望：预计全国市场三季度探底，年末略有回升，全年实现5%以上的正增长。

总结

2019年上半年，房地产市场在政策调控和宏观流动性释放的背景下，呈现出政策见顶、市场筑底的趋势。核心城市销售增长显著，但三四线城市增速下滑，市场分化加剧。融资环境趋紧，房企发债成本上升，行业进入降杠杆阶段。市场整体呈现量价背离，销售面积下降，但价格持续上涨，增长主要依赖均价提升。下半年市场预计进入探底阶段，全年增长动力有限，但仍有5%以上的正增长预期。