26年上半年REITs市场总结_上半年发行提速_优质REITs展现出更强的抗周期性_36页_2mb

2026年上半年REITs市场总结

核心内容概览

2026年上半年，中国REITs市场呈现出发行提速、优质资产抗周期性强的特点。政策层面推出商业不动产REITs，4只REITs指数ETF落地，发改委公开审核系统提升审批透明度，推动市场发展。市场整体表现下行，但部分板块如特许经营权REITs表现优于不动产REITs，尤其是水电公用、新能源和高速公路板块涨幅显著。二级市场流动性中枢下移，换手率降至0.41%，低于前两年水平。同时，上半年市场解禁规模较高，但下半年趋于平稳。

主要观点

1. 政策推动与市场发展

• 商业不动产REITs推出：2025年12月31日，证监会发布试点政策，降低发行条件，拓宽资产范围，为REITs市场提供新动力。
• REITs指数ETF落地：2026年6月17日，南方、华夏、中金、易方达4只中证REITs全收益指数基金获批，带动市场行情修复。
• 发改委审核系统公开：2026年7月8日，发改委公开REITs项目审核系统，提升审批透明度，促进市场健康发展。

2. 一级市场发行情况

• 发行效率显著提升：上半年共18单项目过审，规模553.8亿元，较2025年上半年增长234%；11单项目完成上市，规模353.6亿元，增长120%。
• 资产类型分布：高速公路REITs发行规模最大，占比31.71%；国企发行规模最大，占比54.67%；首发项目占比高达96.77%。
• 未来项目储备：截至2026年6月，已有142家发起人进入招募流程，能源水利、商业和产业园项目储备较多。

3. 二级市场表现

• 整体行情下行：C-REITs综合指数下跌3.9%，表现落后于股债，与中证红利走势一致，被市场视为红利资产。
• 板块分化明显：特许经营权REITs整体上涨，其中水电公用涨幅5.53%，新能源0.38%，高速0.17%。不动产REITs中，产业园区和仓储物流跌幅较大，数据中心表现最佳，上涨2.06%。
• 解禁压力：2026年6月解禁规模达47.09亿元，为上半年高峰；下半年解禁规模约57.04亿元，分布较平均。

4. 抗周期性表现

• 业绩优秀REITs抗跌性强：上半年涨幅最高的REITs多为高速公路REITs，如中交高速REIT、招商高速REIT等，其收入同比上升且TTM收入完成率高。
• 弱业绩REITs表现差：如中关村REIT、合肥高新REIT等，因经营下滑导致跌幅较大。

5. 估值与收益

• 分派率上升：2026年6月C-REITs市场分派率为6.04%，历史分位数67.56%。
• 利差基本持平：C-REITs分派率与30年期国债收益率差值为3.81pct，历史分位数61.72%。
• 估值情况：各板块估值差异明显，如数据中心、水电公用等表现较好。

关键信息

一级市场数据

• 过审项目：18单，规模553.8亿元。
• 上市项目：11单，规模353.6亿元。
• 解禁规模：上半年137.49亿元，下半年57.04亿元。

二级市场数据

• 综合换手率：0.41%，明显低于2024年和2025年。
• 综合指数跌幅：-3.9%。
• 特许经营权REITs涨幅：1.02%，优于不动产REITs（-7.32%）。
• 板块表现：
  • 高速公路REITs：涨幅TOP10中有5只。
  • 数据中心：年初至今上涨2.06%。
  • 产业园区、仓储物流：跌幅较大，分别达15.53%、12.69%。

估值与收益

• 分派率：6月达6.04%，历史分位数67.56%。
• 利差：与30年期国债收益率差值为3.81pct。
• P/NAV：多数板块呈下行趋势，但特许经营权REITs相对稳定。

行情与市场相关性

• 与中证红利高度相关：相关系数为0.66，说明REITs被市场视为红利资产。
• 与股债市场弱相关：C-REITs综合收益指数跌幅3.78%，中证转债跌幅0.8%，沪深300涨幅1.3%。

风险提示

• 价格波动风险：基金价格存在波动。
• 管理风险：基金管理人知识和经验有限。
• 政策风险：政策变化可能影响基础设施收入。

行业评级

• 买入：招商蛇口、保利发展、新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团、万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、华润置地、新城发展、贝壳-W、招商积余等。

图表索引

• 图1：C-REITs市场规模
• 图2：按行业区分的每月度C-REITs发行规模
• 图3：C-REITs过审规模
• 图4：C-REITs上市规模
• 图5：C-REITs上市发行流程及关键节点
• 图6：C-REITs月度解禁规模预测
• 图7：C-REITs月度解禁规模预测
• 图8：已展开招标流程的拟发行项目
• 图9：按资产类型区分拟发行项目
• 图10：C-REITs行情走势
• 图11：C-REITs综合收益指数、中证红利与沪深300
• 图12：不动产REITs和特许经营权REITs综合收益走势
• 图13：过去12个月C-REITs市场各板块涨幅
• 图14：C-REITs分派率与国债收益率趋势比较
• 图15：不动产REITs子板块分派率走势
• 图16：特许经营权REITs子板块分派率走势
• 图17：不动产REITs子板块P/NAV走势
• 图18：特许经营权REITs子板块P/NAV走势
• 图19：REITs市场打新收益率

总结

2026年上半年，REITs市场在政策支持下发行提速，但二级市场表现整体下行，特许经营权REITs表现优于不动产REITs。市场流动性下降，换手率降至0.41%。高速公路REITs因业绩稳定，涨幅居前。未来解禁压力有所缓解，一级市场项目储备充足，市场仍有增长潜力。