20140319-广发证券-房地产行业_一线城市住宅用地依然是焦点_23页_2mb

房地产行业2014年2月土地市场总结

核心内容概览

2014年2月，全国300城市住宅用地推出规划建筑面积约0.85亿平米，成交规划建筑面积0.69亿平米，成交土地出让金1376亿元，平均楼面价1975元/平米，平均溢价率13%，较上月回落约3个百分点。整体来看，土地市场呈现分化态势，一线城市住宅用地仍是焦点，二线城市供需双降，三四线城市供需双升但增速放缓。

主要观点

1. 一线城市

• 供给与成交：一线城市住宅用地供给有所增加，但成交增速放缓；商办和工业用地供给大幅下降。
• 地王集中：2月地王全部集中在北上广，与优质地块密集推出及开发商布局有关。
• 溢价率：平均溢价率15%，其中住宅用地溢价率17%，商办用地为0%，工业用地为0%。
• 特殊政策：广州采用“限地价、竞配建”方式出让住宅用地，其中两块地成为本月地王，分别由金融街和华发以30亿元和29亿元竞得。

2. 二线城市

• 供需变化：供给季节性下降，成交继续回落，溢价率维持在10%左右，处于低点。
• 政策影响：土地市场整体低迷，部分城市如南京推出“限地价、竞配建”政策，推动土地出让方式规范化。
• 土地投资：二线房企土地投资环比上升43%，地价款上升242%，主要由泰禾集团在泉州、上海和北京的大额拿地带动。

3. 三四线城市

• 供需情况：供给和成交同比上升，但环比下降，整体呈现量价齐跌趋势。
• 地价回落：楼面价平均742元/平米，地价趋势回落，主要由于市场供需变化和政策调控。
• 政策导向：国家加强房地产用地调控，优先保障生活用地和基础设施用地，同时控制工业用地供应。

关键信息

一线城市土地市场数据

• 推出建面：507万平米（环比-41%，同比-26%）
• 成交建面：582万平米（环比-33%，同比-41%）
• 出让金：529亿元（环比-33%，同比-41%）
• 平均楼面价：1975元/平米（环比-3%，同比-10%）
• 平均溢价率：13%（环比-3个百分点）

二线城市土地市场数据

• 推出建面：5257万平米（环比-37%，同比-9%）
• 成交建面：5333万平米（环比-31%，同比0%）
• 出让金：755亿元（环比-31%，同比0%）
• 平均楼面价：1312元/平米（环比-1%，同比-12%）
• 平均溢价率：10%（环比持平）

三四线城市土地市场数据

• 推出建面：11685万平米（环比-31%，同比+8%）
• 成交建面：8041万平米（环比-43%，同比+24%）
• 出让金：597亿元（环比-43%，同比+24%）
• 平均楼面价：742元/平米（环比-5%，同比-14%）
• 平均溢价率：5%（环比-3个百分点）

地产公司土地投资情况

一线房企

• 总建面：176万平米（环比-72%）
• 地价款：90亿元（环比-57%）
• 重点城市：一线城市和二线重点城市土地投资比例继续加大。
• 主要房企：万科、保利、招商、金地，其中保利投资力度较大。

二线房企

• 总建面：162万平米（环比+43%）
• 地价款：92亿元（环比+242%）
• 主要房企：泰禾集团、金科股份、首开股份等。
• 泰禾集团：在泉州、上海和北京拿地，合计土地价款77亿元，建筑面积68万平米。

风险提示

• 土地成本上升：可能对房企未来毛利率造成影响，需关注成本控制与投资回报。

行业评级与展望

• 行业评级：买入
• 投资建议：虽然土地市场整体呈现分化趋势，但一线城市住宅用地热度不减，未来仍有投资机会，但需警惕成本上升对利润的冲击。

土地政策动态

• 全国层面：国务院、财政部、国土部等推动土地制度改革，加强土地调控，保障生活和基础设施用地，同时规范土地出让程序。
• 地方层面：南京、武汉等地出台具体政策，如“限地价、竞配建”、土地闲置处理、保障房建设等，对土地市场产生重要影响。

土地市场趋势总结

• 一线城市：住宅用地仍是市场焦点，供给增加但成交放缓，溢价率略有回落。
• 二线城市：供需双降，价格低位平稳，溢价率持续下降。
• 三四线城市：供需双升但增速放缓，地价回落，市场趋于理性。

土地市场图表索引

• 图1：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积
• 图2：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比
• 图3：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
• 图4：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图5：300城市住宅用地成交楼面价指数
• 图6：40个大中城市土地成交溢价率
• 图7-18：一线城市各类用地供给与成交情况
• 图19-30：二线城市各类用地供给与成交情况
• 图31-42：三四线城市各类用地供给与成交情况
• 图43-48：一线与二线房企拿地情况

表格索引

• 表1：一线和二线城市土地市场情况
• 表2：一线房企获取土地情况
• 表3：二线房企获取土地情况
• 表4：土地新闻汇总与简评
• 表5：全国300城市成交住宅用地总价排行榜TOP10
• 表6：全国300城市成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10