20140513-广发证券-房地产行业_房企拿地继续审慎_一线城市仍是重点_21页_1mb

报告摘要

2014年4月，中国房地产市场土地供需格局持续分化，整体景气度继续下降。一线城市土地供给减少，但需求依然旺盛，土地成交楼面价有所回升，溢价率小幅回落。二线城市供需双降，但溢价率有所反弹，市场分化明显。三四线城市供给环比反弹，成交量上升但楼面价回落，整体市场趋于平稳。

土地市场整体趋势：
- 300城市住宅用地推出面积约为7714万平米，成交面积为6139万平米，成交土地出让金1172亿元，平均楼面价1909元/平米，平均溢价率19%，较3月上升6个百分点。
- 一线城市住宅用地供给回落，成交放缓，但楼面价回升，溢价率小幅下降；二线城市供需双降，但溢价率有所回升；三四线城市供需增速持续下降，楼面价和溢价率保持平稳。
一线城市：
- 供给全面回落，住宅用地环比下降39%，商办用地环比下降59%，工业用地环比下降97%。
- 成交方面，住宅用地环比下降8%，商办用地环比大幅上升74%，工业用地环比下降14%。
- 土地出让金达496亿元，北京土地市场尤为活跃，成交面积和出让金均居前列，平均溢价率47%。
二线城市：
- 住宅用地供给环比小幅回升38%，但同比仍下降33%；商办用地持续下降，工业用地供给增长4%。
- 成交面积为3111万平米，出让金为617亿元，平均溢价率19%，为近半年新高。
- 城市间分化明显，如天津、南京土地市场较为活跃，而无锡、宁波则相对冷清。
三四线城市：
- 土地供给环比大幅反弹33%，住宅用地环比增长36%，但同比仍下降20%。
- 成交楼面价再次回落至千元以下，为724元/平米，住宅用地成交量上升但价格下降。

房企拿地情况：
- 一线房企获取土地总建面约204万平米，环比下降30%，地价款64亿元，环比下降21%。
- 二线房企获取土地总建面135万平米，环比增长135%，地价款105亿元，环比增长942%。
- 主要房企如金科股份、首开股份、泰禾集团在北京大量拿地，推动二线房企拿地金额大幅增长。
地王与成交情况：
- 北京大兴区多宗地块成交金额和楼面价居全国前列，其中一宗地块楼面价达23793元/平米，溢价率180%。
- 广州、南京等地也有高溢价成交地块，但整体溢价率仍低于一线城市。
政策与市场动态：
- 住建部试点共有产权住房，推进廉租房与公租房并轨运行。
- 央行数据显示，2014年一季度房产开发贷款余额增长，但部分三四线城市开发贷几乎停贷。
- 国土部调整基准地价，出台多项政策支持养老用地和农村土地流转。

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