内地房地产行业7月统计局数据点评及房地产月报：销量增速有所下滑，地产投资支撑固投-20210816-中达证券-24页_1017kb

报告摘要

销量增速有所下滑，地产投资支撑固投

核心内容概述

2021年7月房地产市场数据表明，商品房销售面积与金额增速有所放缓，但整体仍保持增长趋势。房地产开发投资维持较高热度，但受土地市场集中供地和融资端压力影响，部分数据出现波动。同时，中小房企股价表现较好，显示市场对部分企业信心增强。

主要观点与关键信息

房地产销售情况

1-7月全国商品房销售金额累计同比增长30.7%，较2019年同期增长28.0%。
1-7月全国商品房销售面积累计同比增长21.5%，较2019年同期增长14.5%。
7月单月销售增速出现明显降速，是今年首次出现单月同比下滑。
百强房企单月销售金额同比首次出现年内下滑，反映市场热度有所下降。

房地产开发投资与土地市场

1-7月房地产开发投资完成额累计同比增长12.7%，较2019年同期增长16.5%。
土地市场受“两集中”供地政策影响，核心城市土地供应节奏波动，导致土地购置面积和土地成交价款分别下降9.3%和4.8%。
1-7月住宅类用地成交建面同比下降24.5%，一线城市、二线城市和三线城市分别下降14.9%、19.9%和30.3%。
7月住宅类用地成交总价同比下降66.9%，其中二线城市降幅最大，达93.0%。
7月百城住宅用地成交楼面均价环比有所上升，但整体溢价率开始回落，其中二线城市及三线城市降幅明显，7月溢价率环比小幅回升。

房屋新开工与竣工情况

1-7月房屋新开工面积同比下降0.9%，较1-6月增长3.8%。
房屋竣工面积同比增长25.7%，保持高位。
集中供地和融资端限制，导致新开工节奏受到影响，行业低库存格局料将延续。

开发资金来源

1-7月房地产开发资金来源累计同比增长18.2%，较1-6月增长23.5%。
国内贷款同比继续下滑，累计下降4.5%。
定金及预收款和个人按揭贷款增速明显提升，分别增长38.3%和17.0%，成为推升资金来源的主要因素。
销售回款将成为未来支撑开发资金增速的重要来源。

房地产市场区域表现

一线城市销量小幅增长，但推盘显著下滑。
二、三线城市销量同比下滑明显，金融杠杆限制已逐步影响销售端。
主要城市去化周期有所上升，表明库存压力仍在。
部分城市如成都、南京、上海和武汉新增供应相对充足，但整体市场仍面临供需矛盾。

二手房市场

15城二手房成交面积环比下降14%，同比下降29%。
北京、厦门、佛山二手房成交面积累计增幅居前，显示局部市场热度较高。
一线城市二手房挂牌量指数小幅下降，但挂牌价指数明显上升。
二线城市挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定。
三线城市挂牌出售量指数基本稳定，但未来或面临供应上升压力。

投资建议

土地成本有望边际改善，维持“强于大市”评级。
政策端压力边际减小，融资端限制和集中供地影响仍在。
中小房企股价表现较好，显示市场对部分企业信心增强。

图表与数据亮点

图1-3：展示中小房企股价和换手率表现，首创置业、海昌海洋公园等涨幅居前。
图4-10：呈现商品房销售、房地产投资、土地购置、新开工与竣工情况，显示市场整体热度下降。
图11-16：反映各线城市二手房成交与挂牌情况，一线城市挂牌价上涨，二、三线城市挂牌量下降。
图17-32：展示住宅类用地成交建面和总价变化，显示各线城市降幅扩大，但楼面均价和溢价率有所回升。

风险提示

销售回款能力下降可能影响房企资金链。
土地市场热度回落可能影响未来开发投资。
融资渠道收紧可能加剧房企资金压力。
政策调整可能对市场产生进一步影响。

总结

房地产市场整体呈现销售增速放缓、投资支撑固投、土地市场受集中供地影响波动的趋势。尽管部分城市如北京、厦门、佛山二手房市场表现较好，但整体市场仍面临供需矛盾和库存压力。开发资金来源中，定金及预收款和个人按揭贷款增速提升，成为主要支撑因素。政策调整和融资限制对市场产生持续影响，土地成本可能边际改善，中小房企表现优于大型房企，市场信心有所回升。

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