匠人科技：商办资产经营评测指南_46页_11mb

商办资产经营评测指南总结

核心内容

本指南旨在通过数据驱动的方式，帮助商办资产运营人员系统性地评测项目资产经营状况，识别租金流失点和产品竞争力短板，从而优化招商策略，提升租金收益。

主要观点

• 高流转率是租金流失的主要原因：近年来，商办项目租户年均流转率显著上升，从15%-25%增长至35%-45%，部分项目甚至超过60%。这说明产品与市场需求脱节，是租金流失的主因。
• 数据驱动是关键：传统招商模式难以应对市场需求变化，必须借助数字化工具（如匠人科技的CREAMS系统）获取准确的资产经营数据，以实现精细化管理。
• 绩效考核需结合关键指标：将计租率与流转空置期作为绩效考核的核心指标，有助于提升团队对租金流失问题的关注度与解决效率。
• 租户流失分析需全面：通过分析退租原因、租户类型、面积分布等维度，可识别出影响租户留存的关键因素，如价格、服务、面积等。
• 资产经营需持续优化：通过分析租金单价分布、合同到期续租走势、租客结构等，可为项目优化招商策略、调整价格策略、改善服务提供依据。

关键信息

项目概要

• 总管理面积：67998.66㎡
• 总房间数量：222间
• 年底出租率：90%
• 空置房源数量：150间
• 新签量：28269.64㎡；97份合同
• 退租量：20046.35㎡；64份合同
• 续租量：789.69㎡；7份合同

评测模型

匠人科技基于计租率走势、流转空置时长和租金分布，建立了一套资产经营评测体系，将房源分类为极优、优质、普通、问题、高危五类，并据此分析房源问题。

高/低效率流转房源对比

退租原因分析

• 退租原因分布：51.43%因经营不善退租，21.43%因园区与物业服务不满意。
• 行业分布：网络科技行业退租比例最高，达45.41%。
• 面积分布：100-200㎡房源退租占比最大，约为78.79%。

租金收益流失情况

• 计租率：67.03%，效益流失率32.97%。
• 租金流失总额：1833.61万元，主要因高危房源空置时间长、价格偏高、装修标准低、不带家具等因素造成。
• 计租均价：2.03元/㎡·天，高危房源对外报价为2.10元/㎡·天，高于计租均价，是租金流失的重要因素。

优化建议

• 调整户型与面积：将400㎡以上的大户型适当分割为100-200㎡的小户型，以提高流转效率。
• 优化装修与家具配置：将25%左右的毛坯房源整改为精装修，提升带家具比例至20%以上。
• 调整价格策略：将低价区房源租金调整至计租均价与平效之间的中间值；高价区房源可保持计租均价以上，以提升收益。
• 优化租客结构：引入更多整层、半层租客，提高租客质量，优化行业构成，提升长期稳定性和收益。
• 加强续租与服务管理：通过【续租率】与【退租原因分析】，提升存量客户续约率，减少流失。

CREAMS经营看板核心数据指标

• 流转效率排名：识别出租快慢的房源，提高招商效率。
• 空置房源空置天数排名：定位长期空置房源，进行重点处理。
• 计租率与效益流失率：计算租金收益与流失情况，了解项目的真实收益状况。
• 租金单价实时分布：分析价格区间，识别低价与高价房源。
• 平效：衡量项目盈利能力和出租效率。
• 合同跟进分布：分析运营人员的工作量与效率。
• 合同到期续租走势：监控续约情况，减少流失。
• 合同到期分布：提前预警，优化租客服务与招商准备。
• 签约企业注册资金分布：评估租客资金实力，判断其稳定性。
• 签约企业注册年限分布：了解租客行业发展趋势，优化招商策略。
• 标签分析与行业分析：识别租客质量与行业分布，优化产业结构。
• 合同面积分布与租客结构分析：识别面积需求，优化招商策略。
• 退租面积行业占比：分析哪些行业流失较多，优化招商方向。
• 月出租率走势：了解项目招商节奏，及时调整策略。
• 成交走势：监控新签与续签情况，识别增长与流失趋势。
• 退租走势与提前退租率：识别流失高峰，优化服务与价格策略。
• 增长率与续租率：衡量项目增长与续约能力，优化资产收益。

关于匠人科技

• 公司简介：匠人科技成立于2015年，是国内领先的商业地产数字化服务提供商。
• 服务范围：覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等二十多个城市，服务楼宇总量超过14000幢，总面积超过2亿平方米。
• 产品体系：包括CREAMS（资产经营系统）、LikeCRM（招商管理系统）、Like推广（招商推广工具）、经纪互联（经纪人作业工具）。
• 融资背景：获得启赋资本、硅谷银行、晨兴资本等多家机构投资，近期完成红杉资本领投的B1轮融资。
• 联系方式：
  • 官网：www.reams.io
  • 微信公众号：匠人科技服务号
  • 联系电话：400-008-1003
  • 总部地址：杭州市萧山区启迪路198号B2座801