20211209-第一财经研究院-中国观察_中国的房地产市场是否已经触底__8页_484kb

中国房地产市场是否已经触底？总结

核心内容

本文探讨了中国房地产市场当前是否已经触底的问题。通过分析市场现状、政策影响及潜在需求，得出当前房地产市场可能比2014至2015年的周期更加温和的结论。

主要观点

• 市场焦虑来源：近期一家房企美元债违约引发市场担忧，美联储商业联系人对市场影响的关注度上升。
• 市场规模庞大：中国房地产市场是全球最大的之一，2020年新房销售额达15.5万亿元，是美国的7倍。
• 增长与波动历史：2011至2020年，房地产销售额增长超过2倍，销售面积增长60%，价格翻倍。市场曾经历多次波动，如2008年和2011-2012年的政策性下跌，以及2014-2015年的市场性下跌。
• 当前周期特点：当前市场下跌主要由政策调控（如“三条红线”）引发，而非单纯的价格因素。开发商融资受限，导致新开工项目减少。
• 库存水平下降：当前房屋库存远低于历史水平，销售月份库存仅为2014-2015年的一半，有助于市场更快企稳。
• 需求依然强劲：尽管市场低迷，但潜在住房需求，尤其是升级需求，依然存在。高收入群体和高学历人群对房价上涨的预期更强。

关键信息

政策影响

• “三条红线”政策：限制房地产开发商的借款规模，要求其负债与资产状况匹配。违反全部三条红线的开发商不得增加负债，而遵守的则可适度扩张。
• 执行情况：30家最大开发商中，3家违反全部3条红线，5家违反2条，13家违反1条，9家完全遵守。这表明政策对市场影响显著。
• 政策目标：控制金融风险，而非直接抑制房价。

市场表现

• 房价下跌趋势：2021年9月和10月，中国70个主要城市中，64个城市报告二手房价格环比下降，显示房价下行压力。
• 销售下降：2021年夏季以来，新房销售急剧下降，但市场仍具备恢复潜力。
• 库存水平：当前库存水平较低，市场企稳速度可能较快。

潜在需求

• 升级需求：高收入群体和高学历人群对房价上涨的预期更强，表明市场存在持续的升级需求。
• RIWI调查数据：
  • 按收入分类：月收入不超过3000元的低收入群体中，34%报告房价下跌，39%保持不变，28%上涨；高收入群体中，16%报告下跌，29%保持不变，55%上涨，其中超过四分之一报告房价上涨超过20%。
  • 按教育背景分类：硕士及以上学历人群中，61%报告房价上涨，是小学、中学学历人群的两倍以上，且三分之一的人报告房价上涨超过20%。

市场前景

• 风险与挑战：房地产市场大幅下滑可能对中国经济造成严重风险，开发商破产和金融机构压力可能增加。
• 市场恢复潜力：住房需求未受明显影响，市场一旦稳定，可能重新复苏。
• 供应调整缓慢：由于监管趋严，开发商新开工速度将放缓，有助于缓解市场压力。

结论

当前中国房地产市场正处于一个由政策驱动的调整周期，与过去由市场因素引发的周期相比，其跌幅和持续时间可能更温和。库存水平低、供应调整缓慢以及潜在需求强劲，均表明市场具备较快企稳的条件。尽管存在短期风险，但长期来看，市场仍有恢复的可能。