2017-申银万国-房地行业产专题研究五：需求篇二之按揭贷款对房地产销售影响初探：房贷执行利率降，或是房价降_13页_818kb

房地产专题研究：房贷执行利率降或是房价降

核心内容概述

本报告聚焦于2012年房地产市场中房贷执行利率与房价对居民购买力的影响，探讨了信贷环境、行业政策及市场供需关系之间的互动作用。报告指出，房贷利率的变化对居民购买力具有显著影响，而房价的调整同样重要。在当前的信贷宽松背景下，房贷利率的下调将对房地产销售产生积极影响，尤其是首套房和刚性需求市场。报告还提出了投资策略，指出两类开发商在利率与房价下行趋势中更具投资价值。

主要观点

• 信贷投放是销售景气的核心驱动因素：房贷利率的波动直接影响居民购买力，而信贷额度的宽松或收紧则决定了利率的上限与下限。
• 购买力透支严重：自2010年起，随着二套房贷利率上浮及首付比例提高，居民购买力受到明显冲击。2011年底，全国首套房月供收入比达到0.41，略低于2007年水平（0.43）。
• 房价与利率存在替代关系：在当前利率水平下，房价下调5%或房贷利率倍数降至基准水平，相当于购买力的恢复。
• 利率下降空间较大：由于信贷额度宽松及实体经济需求降温，未来房贷利率有下行趋势，首套房贷利率可能稳定在基准或略有下浮至90%。
• 两类开发商值得关注：
  1. 产品适销、周转快的开发商：如保利地产、万科A、苏宁环球、招商地产等，将受益于首次置业和刚性需求的释放。
  2. 折价幅度大、拿地成本低的开发商：如苏宁环球、首开股份、福星股份、华夏幸福、金科股份等，可借助利率和房价双降实现快速去库存。

关键信息

1. 房贷利率变化趋势

• 2009年：首套房贷利率倍数为0.7倍，二套房贷利率倍数为0.8倍。
• 2010年3-4月：首套房贷利率倍数升至0.85倍，二套房贷利率倍数升至1倍。
• 2010年9月：首套房贷利率倍数升至1倍，二套房贷利率倍数升至1.1倍。
• 2011年7月：首套房贷利率倍数为1.1倍，二套房贷利率倍数为1.1-1.2倍。
• 2012年：首套房贷利率倍数预计回归至基准水平（1倍）或略有下浮至0.9倍。

2. 购买力变化分析

• 利率倍数上升：从0.7倍上升至1.1倍，导致购房者单月支出增加32%。
• 月供收入比：2011年为0.41，相比2010年上升6%。
• 房价与利率的替代效应：利率倍数从1.1倍降至基准相当于房价下降5%。
• 2012年预期：若房价下降10%（即从2011年高点下跌15%），即使利率维持高位，购买力也能得到释放。

3. 信贷环境与利率关系

• 信贷额度宽松：准备金率下调及实体经济需求降温为利率下行创造空间。
• 利率倍数下降：相比法定利率下调，利率倍数下降对房贷利率的影响更大。
• 未来预测：首套房贷利率倍数将降至基准或以下，全国房价相较2011年下调5%即可实现购买力恢复。

4. 行业政策与市场预期

• 二套房贷政策未变：二套房贷利率仍维持在1.1倍以上，对市场影响较大。
• 限购政策持续：再改产品（如别墅）在限购未放松前，难以实现大幅改善。

投资策略

• 关注首套房和刚性需求市场：利率下降将释放首次置业和刚性需求。
• 重点推荐开发商：
  • 产品适销型：保利地产、万科A、苏宁环球、招商地产等。
  • 具备降价空间型：苏宁环球、首开股份、福星股份、华夏幸福、金科股份等。

附注

• 报告来源：上海申银万国证券研究所。
• 证券分析师：殷姿（A0230210050002），邮箱：yinzi@swsresearch.com。
• 研究支持：竿劲（zhujin@swsresearch.com）。
• 联系方式：包數文，电话：(8621)23297818x7260，邮箱：baoxw@swsresearch.com。
• 地址：上海市南京东路99号。
• 投资评级：
  • 股票评级：买入（+20%）、增持（+5%~+20%）、中性（±5%）、减持（-5%）。
  • 行业评级：看好（+5%~+20%）、中性（±5%）、看淡（-5%）。
• 基准指数：沪深300指数。
• 法律声明：本报告仅供客户使用，不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。

结论

本报告认为，2012年房地产市场复苏的关键在于释放购买力，而释放购买力的路径是降低房价或房贷利率。利率下降的空间较大，尤其是首套房贷利率的下调将带来显著的市场反应。建议投资者关注具备快速周转能力和降价空间的开发商，以应对利率与房价下行的双重趋势。