輝立證券集團 Phillip Securities Group 分析总结：Frasers Centrepoint Trust 1Q18 結果
核心内容
Frasers Centrepoint Trust (FCT) 在2018年第一季度的业绩显示，尽管零售市场有所复苏，但租金回溯速度放缓，对整体表现造成拖累。报告指出，尽管部分商场的租户销售有所改善，但整体租金回溯率仅为1%，远低于FY17的5.1%。同时，FCT维持中性评级，目标价未变，仍为S$2.14。
主要观点
正面因素
- 租户销售稳定：排除Northpoint North Wing (NPNW)后，租户销售稳定并同比增长0.2%。
- NPNW租户恢复：NPNW的出租率从82%提升至87%，预计会推动FY18收入增长。
- 管理费用比例下降：管理费用支付比例从70%降至50%，有助于提高可分配收入。
负面因素
- 租金回溯放缓：主要受Bedok Point影响，租金回溯率降至1%，为上市以来最弱。
- 部分商场表现不佳：Changi City Point出租率维持在86%，尽管有地铁开通，但改善缓慢。
- 融资成本上升：由于发行长期MTN，融资成本同比增加19.4%，达到S$4.9百万。
关键信息
财务表现
| 指标 |
1Q18 (SGD mn) |
1Q17 (SGD mn) |
YoY (%) |
说明 |
| Gross Revenue |
47.9 |
44.1 |
8.7 |
主要由于Northpoint City North Wing的入住率提升 |
| Net Property Income |
34.5 |
31.6 |
9.1 |
由于更高的公用事业费用和维护费用 |
| Distributable Income |
27.8 |
26.7 |
4.2 |
管理费用支付比例下降 |
| DPU (Cents) |
3.00 |
2.89 |
3.8 |
- |
财务预测
| 指标 |
FY16 (SGD mn) |
FY17 (SGD mn) |
FY18e (SGD mn) |
FY19e (SGD mn) |
| Gross Revenue |
183.8 |
181.6 |
203.3 |
208.4 |
| Net Property Income |
129.9 |
129.6 |
143.8 |
147.4 |
| Distributable Income |
108.1 |
109.8 |
113.7 |
115.2 |
| DPU (Cents) |
11.6 |
11.9 |
12.3 |
12.4 |
财务比率
| 指标 |
FY15 |
FY16 |
FY17 |
FY18e |
FY19e |
| P/NAV (x) |
1.05 |
1.09 |
1.06 |
1.06 |
1.07 |
| Distribution Yield (%) |
5.77 |
5.58 |
5.55 |
5.73 |
5.80 |
| NPI Yield (%) |
5.3% |
5.2% |
4.9% |
5.0% |
5.2% |
| Gearing (%) |
28.2% |
29.3% |
29.0% |
33.3% |
33.3% |
| ROE (%) |
5.5% |
5.5% |
5.1% |
5.6% |
5.7% |
估值方法
- DDM模型：基于7.2%的股权成本和1.5%的终端增长率，目标价为S$2.14。
- 预期收益率：FY18e预期收益率为5.7%，与GFC后的平均收益率一致。
- P/NAV：当前为1.06，接近历史平均水平。
股价表现
- 当前股价：S$2.30
- 目标价：S$2.14
- 总回报：-1.9%
- 市场表现对比：1Q18股价表现略低于市场指数。
股票评级系统
| Total Return |
Recommendation |
Rating |
| > +20% |
Buy |
1 |
| +5% to +20% |
Accumulate |
2 |
| -5% to +5% |
Neutral |
3 |
| -5% to -20% |
Reduce |
4 |
| < -20% |
Sell |
5 |
新零售概念
- FCT引入了多个新的餐饮品牌，如TAKEZO RAMEN、PUTIEN、HOKKAIDO BAKED CHEESE TART、TENDERFRESH、A ONE CLAYPOT HOUSE、JINJJAA!! CHICKEN，以提升NPNW的收入表现。
未来展望
- 尽管零售市场前景改善，租金回溯可能仍维持在个位数增长。
- NPNW出租率的提升预计将推动FY18收入，但管理费用比例下降可能部分抵消这一增长。
结论
- 评级：维持中性（Neutral）
- 目标价：S$2.14
- 收益率：FY18e预期收益率为5.7%，P/NAV为1.06
- 风险提示：投资涉及风险，需谨慎评估。
联系信息
一般免责声明
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