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报告摘要
总结：First REIT 3Q18财报分析
核心内容概述
First REIT（FIRT）在2018年第三季度（3QFY18）财报中显示其表现基本符合预期，收入和净财产收入（NPI）均实现同比增长。尽管公司在运营成本控制方面有所改善，但其应收账款回收仍存在压力，影响了财务表现。公司当前估值处于合理区间，但分析师维持中性评级，认为其投资价值有限。
主要观点
正面因素
- 收入增长：Gross Revenue同比增长5.1%，Net Property Income同比增长5.4%，主要得益于2017年第四季度的两项收购。
- 运营成本优化：FIRT的运营费用同比下降13.8%，NPI利润率提升至99.0%，较上一季度的98.7%有所改善。
- ROFR扩展与租户集中度改善：公司提出一项交易，可能扩展其ROFR（Right of First Refusal）管道，并通过与Lippo Karawaci（LPKR）和OUE Limited Healthcare（OUELH）的合作降低租户集中度风险。
- 债务头寸：当前杠杆率为36.7%，允许公司在40%杠杆水平下进行有机增长。
负面因素
- 应收账款回收缓慢：尽管公司在10月15日收到S$17.5mn的租金，但应收账款仍同比上升约70%，显示出租户支付能力存在不确定性。
- 分红稳定性：尽管DPU（每股可分配收入）略有增长，但其目标价下调至S$1.30，表明市场对其未来表现的预期有所下降。
关键信息
财报摘要
| 指标 | 3QFY18 | 3QFY17 | YoY (%) | 说明 |
|---|---|---|---|---|
| Gross Revenue | 29.24 | 27.81 | 5.1% | 受2017年第四季度收购影响 |
| Net Property Income | 28.94 | 27.47 | 5.4% | 新收购带来的成本增加 |
| Distributable Income | 16.94 | 16.70 | 1.4% | - |
| DPU (Cents) | 2.15 | 2.14 | 0.5% | - |
公司数据
| 指标 | 值 |
|---|---|
| Bloomberg代码 | FIRST SP |
| 流通股数（百万） | 787 |
| 市值（百万美元） | 676 / 928（美元/新加坡元） |
| 52周最高/最低价（新加坡元） | 142 / 115 |
| 3M平均日交易量（百万） | 0.86 |
主要股东
| 股东 | 持股比例 (%) |
|---|---|
| Lippo Karawaci | 28.5% |
| PT Menara Tirta Indah | 3.1% |
| Vanguard Group Inc | 2.1% |
估值与财务比率
| 指标 | 3QFY18 | FY18e | FY19e |
|---|---|---|---|
| P/NAV | 1.14 | 1.04 | 1.02 |
| 分红收益率 (%) | 7.0% | 7.4% | 7.8% |
| NPI收益率 (%) | 7.8% | 8.3% | 8.5% |
| 净杠杆率 (%) | 33.3% | 32.4% | |
| 目标价（SGD） | 1.30（此前为1.31） | ||
| 当前股价（SGD） | 1.18 | ||
| 总回报 (%) | 17.4% |
估值方法
- 使用DDM模型（股息贴现模型），假设成本权益为7.53%，终端增长率1%。
未来展望
- 尽管FIRT的租金回收前景有所改善，但该交易仍需等待相关批准，短期内难有显著改善。
- 分析师维持中性评级，认为其投资价值有限。
- 当前估值处于合理区间，但需关注应收账款回收和租户集中度问题。
风险提示
- 投资涉及风险，具体产品风险请参阅 Phillip Securities 风险披露声明。
- 本报告不构成投资建议，仅为一般信息用途。
联系信息
香港代表
-
王 Benny（交易总监）
电话：(852) 22776720
邮箱：bennywang@phillip.com.hk -
张 Jing（研究分析师）
电话：(86) 2151699400-103
邮箱：zhangjing@phillip.com.cn -
李 Terry（研究分析师）
电话：(852) 2277 6527
邮箱：terryli@phillip.com.hk -
周 Eurus（研究分析师）
电话：(852) 2277 6515
邮箱：euruszhou@phillip.com.hk -
邝 Tracy（研究分析师）
电话：(852) 2277 6516
邮箱：tracyku@phillip.com.hk
其他地区代表
- 新加坡：Phillip Securities Pte Ltd
- 印尼：PT Phillip Securities Indonesia
- 泰国：Phillip Securities (Thailand) Public Company Limited
- 英国：King & Shaxson Capital Ltd
- 澳大利亚：Phillip Capital Australia
- 马来西亚：Phillip Capital Management Sdn Bhd
- 日本：PhillipCapital Japan K.K.
- 中国：Phillip Financial Advisory (Shanghai) Co. Ltd
- 美国：Phillip Futures Inc
- 法国：King & Shaxson Capital Ltd
评级系统
| 总回报 (%) | 推荐 | 评级 |
|---|---|---|
| > +20% | Buy | 1 |
| +5% to +20% | Accumulate | 2 |
| -5% to +5% | Neutral | 3 |
| -5% to -20% | Reduce | 4 |
| < -20% | Sell | 5 |
备注
- 分析师的推荐并非完全基于定量回报区间，还会考虑风险回报率、市场情绪、股价涨幅、价格催化剂及股票的投机性等定性因素。
- 本报告仅用于一般信息，不提供定制化投资建议，投资者应寻求专业财务建议。
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