20261009-大公国际资信评估-多层次REITs市场互补发展及产品评级关注要点_7页_500kb

多层次 REITs 市场互补发展及产品评级关注要点总结

一、核心内容概述

我国多层次 REITs 市场已初步形成以类 REITs、Pre-REITs、机构间 REITs 和公募 REITs 协同发展的格局。随着交易所相关业务指引的修订落地，尤其是《2 号指引》的发布，制度基础进一步完善，为存量资产盘活提供了更清晰的路径。本文聚焦于类 REITs、公募 REITs 和机构间 REITs 三类标准化产品，分析其产品特征、发行概况及评级关注要点，旨在为产品研究与评级实践提供参考。

二、主要构成及产品特征

我国多层次 REITs 市场主要包括以下四类产品：

• 类 REITs：属于固收类产品，采用优先级与劣后级分层结构，有主体差额补足和外部担保等增信措施，投资者可设置每 3 年一次的开放退出机制，收益来源为固定票息。
• 公募 REITs：属于权益类产品，采用公募基金+资产支持专项计划+项目公司结构，无主体增信，收益来源为底层资产运营净收益及资产增值收益。
• 机构间 REITs：属于权益类产品，采用资产支持专项计划+项目公司结构，允许一定的杠杆比例，产品期限可设置开放期，收益来源为底层资产运营净收益。

三类产品在流通场所、产品结构、收益分配、产品属性等方面存在显著差异，形成互补发展机制，满足不同投资者和发行人的需求。

三、产品发行概况

截至 2026 年 8 月末，我国多层次 REITs 市场总存量规模约 8,685.53 亿元，主要由以下三类产品构成：

• 类 REITs：发行较为成熟，2024 年迎来阶段性繁荣，但受商业地产空置率上升、租金承压等因素影响，2025 年发行规模有所回落。
• 公募 REITs：自 2021 年首批上市以来，逐步从“基础设施单轮驱动”向“基础设施+商业不动产”双轮驱动转变，2026 年 8 月累计发行 91 只，扩募 10 只，总规模约 2,574.15 亿元。
• 机构间 REITs：自 2023 年首单发行以来，发展迅速，2026 年 8 月累计发行 67 只，总规模约 1,091.86 亿元，制度层面明确其产品定位，进一步推动市场扩容。

四、评级关注要点对比

（一）评级核心逻辑

• 类 REITs：评级关注底层资产现金流对优先级证券本息兑付能力的支持，强调当期本息兑付的稳定性。
• 机构间 REITs：评级关注全周期投资资金的回收能力，强调资产长期运营的收益潜力和现金流覆盖能力。

（二）底层资产分析

• 类 REITs：侧重资产权属合规性、现金流稳定性及增信措施的兜底能力，对资产运营的长期成长性关注较少。
• 机构间 REITs：关注底层资产的长期运营管理能力，包括历史运营表现、未来招商及改造规划、资产服务机构的运营效率等。

（三）交易条款考量

• 类 REITs：条款设置以保障优先级持有人利益为核心，包括现金流归集、加速清偿、信用触发等债权保护条款。
• 机构间 REITs：更关注市场化激励与约束机制，如业绩对赌、运营考核约束、超额收益分成、绩效奖励等，以促进资产运营效率，实现投资人收益与资产增值的正向绑定。

五、总结与建议

多层次 REITs 市场通过差异化产品设计满足了不同投资者和发行人的需求，形成“梯队格局”。类 REITs 以固定收益属性为主，强调信用保障；而机构间 REITs 和公募 REITs 以权益属性为主，注重资产运营和长期收益。在评级实践中，需根据产品属性调整分析框架，对机构间 REITs 应重点关注全周期资金回收能力、底层资产运营水平及市场化激励约束机制。未来，随着市场进一步发展，多层次 REITs 将在推动不动产资产证券化、促进存量资产盘活方面发挥更大作用。