在沪人群地产需求白皮书2023-煜寒咨询

上海人群地产需求调研报告总结

2023年10月，新闻晨报与煜寒咨询联合发布《在沪人群地产需求白皮书》，通过2000份定量样本调研，分析上海购房人群需求及市场现状。

一、购房动机

1. 主要购房目的：改善居住环境（45%）和婚房（36%）是购房的主要动机。此外，部分消费者为子女教育、父母照护或资产配置（16%）选择新房。
2. 科技需求增长：63%的消费者认为新房科技配置（如智能家居系统）能提升居住舒适度。智能家居系统、智能开关及门锁的普及率逐年上升，2022年规模分别达353万套、588万套和1998万套。
3. 户型与房龄偏好：81-110㎡区间房屋最受青睐，占比49%。高收入家庭更倾向选择121-130㎡或高端平层、别墅。房龄较短的新房因品质保障和长期居住价值更受关注。

二、购房过程满意度

1. 整体满意度：消费者普遍对购房流程满意，但存在改进空间。高收入人群满意度更高。
2. 关键问题：
   • 房源获取渠道：48%消费者认为时间成本过高，需对比中介服务及房源信息。
   • 认购与摇号：现场秩序混乱（56%）、服务差（41%）、等待时间长（40%）是主要痛点。部分楼盘因虚假宣传或诱导认购被监管介入。
   • 选房与交首付：号码靠后导致选房范围缩小（38%），合同条款模糊（如交房延期赔偿、违约责任）引发担忧，部分消费者因贷款审核问题面临违约风险。
3. 品牌偏好：万科、上海地产、招商蛇口、金地集团等房企品牌更受认可，69%消费者认为物业品牌是加分项，碧桂园、万科、华润物业排名靠前。

三、城市更新与TOD项目影响

1. 城市更新热度：38%消费者对上海城市更新项目有深入了解，45%有简单认知。项目如吴兴路、愚园路、永平里等通过改造提升居住便利性，形成网红打卡地。
2. TOD理念推广：政府推动“站城融合”，通过轨交站点整合周边开发提升交通效率。轨交12号线西延伸等项目落地，吸引国际品牌入驻，改善职住平衡。
3. 对购房的影响：60%消费者未来可能优先选择城市更新或TOD区域，认为其带来公共服务优化（如燃气管道改造、社区生活圈）、环境提升及区域经济发展。

四、市场趋势与政策作用

1. 政策支持：2023年“认房不认贷”政策降低首付比例与利率，刺激市场信心。同时，2022年上海宅地“零流拍”推动新房供应量创历史新高，预计近300个楼盘入市。
2. 供需关系：疫情后置业需求集中释放，2023年上半年新建商品住宅销售面积同比增202%，市场回暖明显。

五、消费者需求变化

1. 从刚需到品质升级：购房考虑因素从单纯地段、配套扩展至房企品牌、物业水平、小区环境等综合体验。
2. 对服务的要求提升：消费者更关注物业服务质量，例如公共设施不达标、房屋质量问题等，需开发商加强交付保障及后期维护。

六、未来展望

1. 市场持续优化：政策或进一步完善认购流程，提升公平性；TOD模式将成为绿色产城发展的重要方向。
2. 技术与人文融合：智能家居与城市更新共同推动居住体验升级，形成科技与文化共存的新型社区。

核心结论：上海购房人群需求呈现多元化趋势，改善居住环境与婚房仍是核心动机，科技配置与城市更新项目显著提升吸引力。政策支持与市场调控需进一步解决流程混乱、信息透明度及合同保障等痛点，以满足消费者对品质与服务的更高期待。