2026中国物流大周期下的投资机遇_24页_3mb

中国高标仓市场五年展望总结

核心内容

本报告由世邦魏理仕中国区研究部发布，聚焦中国高标仓市场在“十五五”期间（2026-2030年）的供需关系、投资机遇及市场周期变化。报告指出，市场正经历从“十四五”供应高峰向“十五五”供需修复的过渡，租金与经济租金倒挂现象限制了新增供应，而制造业升级和供应链物流外包将成为需求增长的核心驱动力。

主要观点

1. 供应展望：潮落

• 供应高峰已过：2021-2025年，全国主要城市高标仓供应达5000万平方米，相当于此前全部存量总和。
• 新增供应大幅下降：预计“十五五”期间新增供应将显著减少，华东和华北区域分别较“十四五”下降88%和73%，华西和华中仅零星项目在建。
• 开发商拿地意愿下降：2024-2025年，开发商和物流企业年均购置物流用地的可建面积较此前5年均值下降73%，尤其在华东和中西部区域拿地大幅减少。
• 市场租金与经济租金倒挂：2022年后市场租金持续下滑，而经济租金因风险溢价上升，导致租金倒挂，抑制了绿地开发意愿。

2. 需求展望：乘风

• 需求结构性增长：疫情推动消费线上化，叠加跨境电商和以旧换新，2025年高标仓需求达到破纪录的1000万平方米。
• 制造业升级驱动需求：
  • “新三样”产业：新能源汽车、光伏、装备制造等产业高标仓新租面积较2021年增长4.5倍。
  • “新新三样”产业：机器人、人工智能、创新药等新方向也带动高标仓需求快速增长。
• 区域需求差异：
  • 华东：贡献制造业新租面积的46%，是需求最旺盛的区域。
  • 中西部：制造业租仓需求持续增长，京津冀和重庆表现突出。
  • 华南：因跨境电商扩张，制造业新租面积占比较低。
• 供应链物流外包趋势：第三方物流外包渗透率持续提升，2026年上半年其新租面积占比达76%，成为需求增长的重要引擎。

3. 投资展望：将晓

• 市场周期调整：高标仓投资额自2023年起高位滑落，2026年上半年进一步降至不足50亿元。
• 投资窗口开启：
  • 中西部和上海都市圈：成熟项目收购为主，市场租金已触底。
  • 华东城市（如宁波、杭州、南京）：成熟项目和绿地开发均具备投资潜力。
  • 广深和北京都市圈：短期内建议精选核心区位项目，如靠近空港或市区的资产。
• 投资回报预期：以上海为例，高标仓投资回报预计在2027年转正，成为投资热点。
• 资产价格优势：当前过半城市资产价格低于重置成本，为长期机构资本和自用买家提供战略收购机会。

关键信息

• 库存周期：中国高标仓市场经历三个完整的3-4年库存周期，当前处于第四个“超级周期”，预计2026-2027年将围绕3年去化周期运行，租金逐步修复。
• 租金趋势：2024-2025年市场租金下穿经济租金，表明市场难以支撑绿地开发，预计2028年后租金将快速反弹。
• 区域差异：
  • 华东：制造业升级和供应链外包推动需求增长，空置率降幅显著。
  • 中西部：需求强劲，市场有望率先复苏。
  • 华南：仍面临较高去化压力，制造业新租面积占比较低。
  • 华北：空置率仍较高，预计在2029-2030年进入复苏期。
• 投资策略：建议投资者关注中西部和华东区域，优先考虑成熟项目收购及绿地开发机会。

结论

中国高标仓市场在“十四五”期间经历了供应高峰和租金下跌，但“十五五”期间将逐步进入供需修复阶段。制造业升级和供应链外包将成为需求增长的主要动力，而租金与经济租金倒挂将抑制新增供应。各区域市场周期存在差异，建议投资者聚焦未来12-24个月内供需关系修复确定性更高的中西部和华东市场，把握投资窗口期。