上海物业市场2017回顾与2018展望

报告摘要

上海物业市场2017回顾与2018展望总结

执行摘要

2017年上海物业市场整体表现稳健，经济基本面良好，第三产业持续增长，为写字楼、商务园区、零售和工业物业市场提供了强劲的需求支撑。2018年，随着经济增长和低实际利率的延续，预计上海物业市场将继续保持活跃，尤其是写字楼和物流物业市场，租金有望保持稳定或小幅上涨。

2017年经济基本面

上海市2017年前三季度GDP同比增长7.0%，第三产业增加值同比增长6.6%，占GDP比重达69%，近十年来持续增长。
信息传输、软件和信息技术服务业、金融业、交通运输、仓储与邮政业增长显著，成为写字楼、商务园区、物流物业等的主要需求来源。
社会消费品零售总额同比增长约8%，人均可支配收入和消费支出分别增长8.5%和6.2%，推动零售市场发展。
货物运输总量同比增长10.6%，网络零售额持续攀升，刺激物流物业需求。

核心区甲级写字楼市场

供应充足：2017年上海核心区甲级写字楼新增供应达95.6万平方米，创历史新高，主要项目包括中国人寿金融中心、世纪汇广场、外滩金融中心等。
净吸纳量高：全年净吸纳量达59.9万平方米，为近六年最高。
空置率上升：全年平均空置率升至13.9%，其中浦西升至14.3%，浦东升至13.2%。
租金小幅下调：平均租金同比下调2.2%至10.21元/天/平方米，陆家嘴租金仍为全市最高。
主要租户：金融业与专业服务业仍为主导，联合办公企业如WeWork开始抢占市场。
投资活跃：全年共完成39项大宗投资交易，总金额达678亿元，外资基金、内资机构等积极投资。

商务园区市场

需求强劲：净吸纳量同比增长150%，达78万平方米，主要由高科技行业推动。
租金增长：平均租金同比上涨3.7%至4.18元/天/平方米，漕河泾浦江租金增长最高（13.2%）。
供应增长：全年新增供应20个项目，合计98万平方米，其中64%位于张江。
空置率小幅上升：全年平均空置率升至16.1%，但剔除新入市项目后下降至10.8%。
投资活跃：全年完成11宗交易，总金额达174亿元，张江、金桥、漕河泾为主要投资区域。
2018展望：预计新增供应约80万平方米，主要集中在张江、漕河泾及金桥区域，租金增长可能受限。

零售市场

供应创新高：全年新增供应13个项目，约140万平方米，去中心化趋势明显，86%位于非核心区域。
净吸纳量增长：全年净吸纳量达128万平方米，为2016年的两倍多。
空置率微升：全年平均空置率升至12.6%，剔除新入市项目后下降至10.8%。
租金增长：核心区域平均租金同比增长4.8%至58.7元/天/平方米，非核心区域增长1.4%。
业态发展：餐饮、美妆、体验式商业等业态需求旺盛，国际品牌如LadyM、星巴克臻选、NARS、欧珑等纷纷入驻。
2018展望：预计新增供应130万平方米，核心区域租金保持稳定，非核心区域可能面临空置率上升和租金下滑。

工业与物流物业市场

需求强劲：2017年净吸纳量达58.1万平方米，空置率下降至6.4%，其中非保税物流物业空置率降至5.8%，保税物流物业降至7.1%。
租金显著上涨：平均租金同比增长7.2%至1.39元/天/平方米，非保税物流物业租金增长9.1%，保税物流物业增长5.7%。
供应有限：全年仅新增13.5万平方米物流物业，工业用地供应同比减少4.7%，仓储用地仅一宗。
投资活跃：2017年7月，普洛斯被收购，9月ESR集团部分物流物业被收购，显示市场对物流物业的高度关注。
2018展望：预计新增供应80万平方米，主要位于浦东，空置率预计小幅上升至8%-9%，租金增长保持在5%-7%之间。

2018年市场展望

经济增长：2018年经济增长预计强劲，亚洲房地产市场将受益于低实际利率环境。
利率影响：美国利率上升可能对亚洲市场产生上行压力，但多数国家仍维持宽松货币政策，实际利率保持低位甚至负值。
写字楼市场：预计新增供应55.9万平方米，平均空置率将维持在15%左右，租金基本走平。
商务园区市场：预计新增供应80万平方米，空置率或下降，租金有望继续上扬。
零售市场：预计新增供应130万平方米，核心区域租金稳定，非核心区域可能面临租金压力。
物流物业市场：预计新增供应80万平方米，空置率小幅上升，租金增长维持在5%-7%之间。

总结

2017年上海物业市场整体表现良好，得益于强劲的经济基本面和持续增长的第三产业。核心区甲级写字楼、商务园区、零售和物流物业市场均呈现活跃态势，租金增长显著。然而，部分市场因供应增加而面临空置率上升的压力。2018年，经济增长和低利率环境将继续支撑市场发展，但新增供应量较大可能导致租金增幅受限，尤其是零售和物流物业市场。整体来看，上海物业市场仍具有较高的投资价值和增长潜力。

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