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申万固收 | REITs市场周报：保障房领涨，中核汇能REIT上市

核心内容概述

本周公募REITs市场呈现先抑后扬的走势，保障房REITs表现突出，成为市场上涨主力。市场整体表现优于沪深300指数，但弱于中证红利指数。从资产类型来看，保障房、仓储物流、能源、环保水务板块涨幅居前，而部分项目如中核汇能风电REIT首日破发，反映市场情绪波动。一级市场发行节奏有所放缓，但项目申报与审批并未明显减速。二级市场流动性有所分化，产权类REITs换手率下降，特许经营权类REITs换手率上升，商业不动产板块最为活跃。

主要观点与关键信息

一、市场表现

• 全市场指数：中证REITs全收益指数本周上涨 $0.48%$，年初至今跌幅 $5.56%$，跑输沪深300 $4.65%$，跑输中证红利 $6.74%$。
• 资产类型表现：
  • 保障房：涨幅 $2.46%$，表现最强。
  • 仓储物流：涨幅 $0.71%$。
  • 能源：涨幅 $0.49%$。
  • 环保水务：涨幅 $0.47%$。
• 个券表现：
  • 涨幅前三：中金重庆两江REIT（$+8.67%$）、中航北京昌保租赁住房REIT（$+5.35%$）、红土创新盐田港REIT（$+4.86%$）。
  • 跌幅前三：工银蒙能清洁能源REIT（$-9.71%$）、中金湖北科投光谷REIT（$-5.41%$）、国泰海通临港创新产业园REIT（$-4.53%$）。

二、一级市场动态

• 发行规模：截至2026/7/31，2026年以来已成功发行13单，总规模达430.2亿元，同比增长 $54.4%$。
• 新进展：
  • 华夏大悦城、华安中电浦软、东方红申能股份新能源REIT已申报或已问询。
  • 华夏保利商业不动产REIT基金成立，中航中核汇能新能源REIT上市，首日跌幅 $5.83%$。
  • 华安陆家嘴REIT募集结束，有效认购倍数为1.3倍（网下）和2.2倍（公众）。

三、流动性分析

• 换手率：产权类REITs本周日均换手率 $0.34%$，较上周下降 $7.56\mathrm{BP}$；特许经营权类REITs换手率 $0.28%$，较上周上升 $3.85\mathrm{BP}$。
• 成交量：产权类REITs周成交量4.22亿份，特许经营权类REITs周成交量1.07亿份。
• 活跃度：商业不动产板块表现最为活跃，成交量环比增长 $+16.21%$。

四、估值情况

• 中债估值收益率：产权类REITs $4.67%$，特许经营权类REITs $5.37%$。
• 板块估值：园区、仓储物流、交通板块估值较高，分别为 $6.90%$、$6.37%$、$6.27%$。
• 保障房估值：整体估值较高，部分项目如中金厦门安居REIT中债估值收益率 $4.3%$，P/NAV为 $1.36$。

五、重要公告与动态

• 解禁提示：
  • 创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT、南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT等项目部分战略配售份额即将解禁，提升可流通份额。
• 扩募公告：
  • 中航北京昌保租赁住房REIT拟通过扩募引入新项目，包括未来公元、未来城市一期等。
• 招标信息：
  • 武汉安家保障房REIT基金管理人中标候选人公示，中银基金为第一中标人。
  • 深圳环水集团、山东绿发商业等发布REITs管理人招标公告。

风险提示

1. 底层资产基本面不及预期：REITs收益依赖于底层资产运营表现，若资产收益不及预期，将影响整体回报。
2. 政策变动风险：公募REITs相关政策可能调整，影响市场预期及流动性。
3. 市场价格波动风险：REITs价格受市场情绪、利率波动、资产表现等因素影响，存在短期波动可能。

附：关键数据汇总

1. 一级市场发行数据（2026年）

2. 本周首发REITs进展

附：研究团队介绍

申万固收研究团队

• 黄伟平：申万宏源研究董事总经理/所长助理，固定收益首席分析师，13年固收研究经验，多次获得新财富、金牛奖、水晶球等最佳分析师奖项。
• 杨雪芳：分析师，5年固收研究经验，曾任职于中国外汇交易中心，擅长货币政策与机构行为分析。
• 曹璇：分析师，研究风格偏向量化，擅长从机构行为、组合管理、因子开发等角度提供债市策略。

总结

本周REITs市场呈现保障房领涨格局，主要受益于长端利率下行及季报数据验证基本面。虽然中核汇能风电REIT首日破发，但整体市场表现稳健。一级市场发行节奏放缓，但项目审批并未停滞，商业不动产与能源类REITs仍是重点。二级市场中，商业不动产板块流动性最强，保障房板块估值较高。未来需关注政策变化及底层资产表现，以评估市场长期走势。