20170405-广发证券-房地产行业跟踪_政策观察_分类调控持续深入_11页_1mb

房地产行业政策调控与市场分析总结

核心内容

政策调控背景

2017年3月下旬，各城市密集出台房地产调控政策，调控力度进一步加码，范围进一步扩大。热点城市和核心城市圈的三四线城市、县级市相继加入调控行列，政策重点转向二手房市场和中介机构的管控。部分城市还推出“限改”和“限售”等新政策手段，显示调控决心。

主要观点

1. 政策力度升级：限购、限贷政策继续收紧，特别是二套房认定标准收紧至“认房又认贷”，政策落实更为严格。
2. 市场反应：新房和二手房成交量整体下行，但中西部三四线城市因基数提升，成交量同比略有上升，但涨幅收窄。
3. 调控思路延续：“因城施策”是核心思路，热点城市继续加码政策，而三四线城市仍需依赖货币化安置、财税补贴等去库存政策。
4. 行业集中度提升：龙头房企在政策调控下，融资和拿地优势更为明显，行业集中度加快提升。
5. 投资评级：维持对房地产板块“持有”的投资评级，认为政策收紧仍将持续，主流地产板块估值承压。

关键信息

成交情况

• 一线城市：4个一线城市新房成交同比下降23%。
• 二线城市：14个二线城市新房成交同比下降17%。
• 三四线城市：30个三四线城市新房成交同比上升10%，但涨幅收窄。
• 二手房市场：部分热点城市二手房价格涨幅明显，如北京、上海、深圳周边的三四线城市房价同比涨幅平均超过60%。

二手房市场管控

• 北京：重点管控中介机构，内容包括房源真实性、房屋标价规范、金融服务合规。
• 厦门：整顿规范房地产开发销售和中介行为，检查虚假房源、违规金融业务等。
• 其他城市：如海南、兰州等地也出台相关文件，强化对中介机构的监管。

供给端调控

• “限改”政策：严禁“商办工改住”，上海和北京执行最严格。
• “限售”政策：多地推出，如青岛、广州、福州、杭州、厦门、北京等，要求取得不动产权证满一定年限后方可上市交易。

附录：政策汇总

限购与限贷政策

风险提示

• 行政调控政策进一步收紧和信贷政策超预期收紧。
• 房地产成交持续下滑，市场预期可能进一步受压。

结论

本轮调控在政策力度、范围和手段上均有所升级，尤其在二手房市场和中介机构管控方面体现明显。政策落实态度坚决，预计成交量将继续下行，但中西部三四线城市因基数效应，升幅有所收窄。政策将继续“因城施策”，龙头房企在调控阶段将更具优势，但整体行业估值仍面临压力。