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REITs资产扩容至消费基础设施，利好持有型业务头部开发商

核心内容

国家发展改革委与证监会于3月24日联合发布政策文件，明确将消费基础设施纳入基础设施REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。此举标志着我国REITs市场底层资产进一步多元化，对房地产行业转型及资本市场发展具有重要意义。

主要观点

• 资产扩容：消费基础设施成为REITs新资产类型，有助于丰富底层资产池，推动REITs市场发展。
• 发行条件优化：对收益率和资产规模进行分类调整，部分资产的发行门槛降低，有利于更多优质资产进入REITs市场。
• 业务隔离机制：明确要求项目发起人不得从事商品住宅开发业务，防止资金滥用，促进房地产行业从开发向持有、运营、投资转型。
• 头部企业受益：信用良好且持有优质商业资产的房企更可能受益，如华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城、中国国贸等。
• 行业逻辑重塑：随着房地产市场进入存量阶段，持有型业务的价值将被重新评估，REITs的发展可能推动行业结构优化。

关键信息

政策背景

• 2020年REITs试点启动，已上市25只REITs，募集资金超800亿元。
• 新政将消费基础设施纳入REITs底层资产，扩大市场覆盖面。

发行条件调整

• 特许经营权、经营收益权类项目：IRR原则上不低于5%。
• 非特许经营权、经营收益权类项目：未来3年净现金流分派率不低于3.8%（调整前为4.0%）。
• 保障性租赁住房项目：首次申报不动产评估净值原则上不低于8亿元。

资金用途规范

• 发起人需为独立法人主体，不得从事住宅开发业务。
• 回收资金应用于便民商业、智慧商圈及数字化转型等领域。

头部企业受益情况

数据来源

• 公司公告、Wind、西南证券整理
• 注：以上数据为购物中心相关数据，部分公司数据披露口径存在差异，租金收入为年度数据（22年报未披露的采用21年数据）

风险提示

• 发行进展不及预期：政策执行可能面临一定阻力或不确定性。
• 政策调控风险：未来政策可能进一步调整，影响REITs市场发展。

投资评级说明

• 公司评级：买入、持有、中性、回避、卖出。
• 行业评级：强于大市、跟随大市、弱于大市。

重要声明

• 本报告信息来源于合法合规渠道，分析逻辑基于分析师职业理解。
• 报告不构成投资建议，投资者需自行判断风险。
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