20230326-国金证券-房地产行业研究_REITs扩容消费基建_开启万亿商业资管市场_7页_925kb

房地产行业研究总结

核心内容

2023年3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（236号文），标志着消费类商业地产正式纳入REITs试点范围。该政策旨在提升商业资产流动性，推动房地产行业转型，并为REITs市场带来巨大增量空间。

主要观点

• REITs扩容：新政将消费基础设施（如购物中心、酒店、写字楼等）纳入REITs试点，预计未来商业REITs市场空间广阔，可能支撑中国REITs市场达到万亿级规模。
• 商业REITs潜力：2000-2022年间，全国商业营用房总销售面积达15.6亿方，销售金额达13.8万亿元，显示商业资产的庞大体量。
• 政策优化：新政优化了REITs发行条件与流程，如降低评估净值要求、缩短申报周期等，有助于提升项目落地效率。
• 资金用途规范：限制净回收资金用于住宅开发，要求商业REITs与住宅开发业务隔离，以提升商业资产的估值和流动性。
• 投资建议：具备优秀商业能力的央企和大型国企（如华润置地、招商蛇口、大悦城、越秀地产等）将率先受益于REITs扩容，有望推动房企估值重塑。

关键信息

1. REITs扩容影响

• 资产类型：新政优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障性社区商业项目。
• 市场潜力：中国商业资产预计可支撑REITs市场达到万亿级规模，远高于当前约870亿元的基础设施REITs总规模。
• 政策优化：
  • 特许经营权类项目IRR不低于5%；
  • 产权类项目未来3年净现金流分派率不低于3.8%；
  • 申报流程周期缩短至3个月内。

2. 商业REITs与房企影响

• 资金用途限制：不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%可用于已上市项目的小股东退出或补充流动资金。
• 企业受益情况：
  • 头部央企和具备优秀商业能力的公司（如华润置地、招商蛇口、大悦城、越秀地产）将率先受益；
  • 拥有丰富商业资产（包括TOD）的混合所有制企业和民企（如万科A）也将受益。

3. 风险提示

• 发行进度不及预期：若商业类资产申报发行REITs的进度缓慢，将影响政策效果。
• 宽松政策反应钝化：若政策对市场信心提振不足，房地产销售仍可能低迷。
• 房企债务违约：若多家房企在宽松政策期间出现债务违约，将对市场信心造成更大冲击。

图表附录摘要

• 图表1：展示典型上市房企投资性房地产情况，包括市值、投资性房地产占比、租赁收入等数据。
• 图表2：全球各地区REITs数量和规模，显示中国REITs市场仍处于起步阶段。
• 图表3：美国2022年末各类REITs资产占比，显示购物中心等消费类资产占比较高。
• 图表4-6：A股及港股地产与物业股的PE-TTM数据，反映市场估值情况。
• 图表7：覆盖公司估值情况，包括PE、归母净利润及增速等关键财务指标。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上；
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%；
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%；
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

特别声明

• 本报告为国金证券股份有限公司所有，未经授权不得复制、转发、转载或修改。
• 报告内容基于公开资料，不保证其准确性和完整性，仅供参考，不构成投资建议。
• 报告仅供风险评级高于C3级的投资者使用，不适用于所有投资者。
• 使用本报告进行投资，国金证券不承担相关法律责任。

联系方式

• 上海
  电话：021-60753903
  传真：021-61038200
  邮箱：researchsh@gjzq.com.cn
  邮编：201204
  地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼

• 北京
  电话：010-85950438
  邮箱：researchbj@gjzq.com.cn
  邮编：100005
  地址：北京市东城区建内大街26号新闻大厦8层南侧

• 深圳
  电话：0755-83831378
  传真：0755-83830558
  邮箱：researchsz@gjzq.com.cn
  邮编：518000
  地址：中国深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场T3-2402