2020年房地产市场回顾与展望：政策、销售、投融资与房企行为_15页_1mb

2020年房地产市场回顾与展望总结

一、2020年房地产市场回顾

1.1 政策：三个阶段，先松后紧

2020年房地产政策经历了三个阶段：

1. 疫情放松阶段（1-3月）

   • 地方政府为缓解疫情对房地产市场的冲击，密集出台松绑政策。
   • 政策放松由供给端向需求端过渡，包括延缴土地出让金、降低土拍保证金比例、放宽预售政策等。
   • 部分城市如武汉、南宁、驻马店等通过公积金贷款额度提升、契税补贴等方式刺激需求。

2. 局部收紧阶段（4-6月）

   • 以深圳为代表的部分热点城市出现市场过热，调控政策局部收紧。
   • 深圳严格执行“五限”政策，青岛、荆州等城市撤回此前的松绑政策。
   • 中央多次强调“房住不炒”，并出台措施防止资金违规流入房地产，如禁止专项债用于土地收储和房地产相关项目。

3. 全面收紧阶段（7-12月）

   • 中央召开房地产工作座谈会，强调“时刻绷紧房地产调控这根弦”。
   • 8月“三条红线”政策落地，房企融资管理规则更加严格。
   • 融资政策全面收紧，房地产金融审慎管理制度开始实施，房企融资渠道受限。

1.2 行业：销售、投资强复苏，融资回落

1.2.1 销售

• 房地产销售在疫情后快速复苏，11月全国商品房销售面积累计同比增速达1.3%，高于去年同期1.1个百分点。

• 一线城市和东部区域表现突出，其中华东区域复苏最明显，三四线城市也有较好表现。

• 华南区域呈现块状复苏，深圳和临深区域表现较好，但其他城市如中山成交量和价格均下滑。

• 华北区域复苏整体偏弱，中西部城市表现分化。

• 房企销售表现分化，TOP50房企11月销售目标完成率中位为88.7%，比2019年同期略低2.3个百分点。

• 81%的TOP50房企11月销售目标完成率已达85%以上，部分房企如佳兆业、滨江等已完成全年目标。

1.2.2 投资

• 房地产投资在疫情后恢复较快，11月累计增速达6.8%，单月增速为10.9%。

• 投资由土地购置费和建筑工程支出共同驱动，但8月后土地购置费支撑作用减弱，建筑工程支出支撑增强。

• 土地市场前强后弱，二季度土地供应恢复，土拍溢价率上升，年中达到高峰。

• 7月起，随着调控和融资政策收紧，土拍溢价率总体下行。

• 分能级来看，一线城市土拍溢价率走高，二线城市相对稳定，三四线城市溢价率回落。

• 分城市群来看，长三角和珠三角土地市场热度最高，1-11月平均土拍溢价率分别为19.6%和16.9%，明显高于其他区域。

1.2.3 融资

• 上半年融资环境宽松，国内贷款对开发资金来源拉动明显，1-6月国内贷款累计同比增速达3.5%。
• 下半年融资收紧，尤其是8月“三条红线”落地后，国内贷款增速明显下降，11月累计增速为5.4%。
• 境内、外地产债净融资在一季度达到高峰，之后明显走弱，四季度境内地产债净融资跌入负区间。
• 信托融资全年处于低位，房地产信托成立规模负增长。
• 房企对自筹资金和销售回款的依赖增强，二者占开发资金来源的比重上升。

1.3 房企行为：上半年加杠杆，下半年回归稳健

• 上半年房企融资便利，融资成本明显下行，TOP50房企综合融资成本中位相比2019年回落36BP。

• 融资渠道优化，非标融资占比下降，融资久期拉长。

• 房企拿地强度明显提升，TOP50房企拿地强度中位达46.5%，相比2019年回升8.1个百分点。

• 房企杠杆提升，净负债率中位相比2019年末上升10.3个百分点，现金短债比下降。

• 下半年货币环境收紧，“三条红线”政策落地，房企拿地强度明显回落，红、橙、黄、绿四档房企拿地强度中位分别降至31.0%、15.0%、38.8%、25.6%。

• 投资回落带动房企偿债能力改善，49家样本房企剔预资产负债率、净负债率、现金短债比相比2020H1下降。

• 近20%的房企实现“降档”，房企行为更加稳健。

二、2021年房地产市场展望

2.1 政策展望

• 2021年房地产政策仍以“稳”为主，“房住不炒”和“促进房地产市场平稳健康发展”为基调。
• 融资管控和需求端一城一策调控料将持续。
• 12月18日中央经济工作会议强调坚持“房住不炒”，推动房地产市场平稳健康发展。

2.2 销售展望

• 全国商品房销售面积增速预计回落至-3%左右，但销售金额或继续创新高，预计同比增长3%。
• 销售复苏呈现“分化”特征，未出现“普涨”现象，销售高景气度区域集中于部分产业、人口支撑较好的城市。
• 强融资管控下，房企降杠杆、抢销售动力较强，对销售形成一定支撑，销售增速不会大幅回落。

2.3 投资展望

• 2021年房地产开发投资增速预计回落至4%左右，但仍有韧性。
• 三条红线管控下，房企拿地强度趋弱，土地购置费增速面临下行压力。
• 当前商品房广义库存处于历史较高水平，房企持有存货意愿下降。
• 2018-2019年新开工小高峰中的项目在2021年面临竣工压力，叠加房企做规模意愿，地产投资仍将保持一定增长。

三、风险提示

• 房地产调控超预期
• 样本数据存在误差

四、附录

4.1 相关报告

• 旧改业务全解析：旧改类型、孵化步骤、融资渠道、风险与收益（2020-12-04）
• 三条红线落地以来，哪些房企已成功“降档”？（2020-11-07）
• 哪些房企在加杠杆？TOP50（2020-09-07）
• 房企中报全解读（未标明日期）

4.2 联系人信息

• 上海联系人

  • 潘艳：18930060852, panyan@essence.com.cn
  • 侯海霞：13391113930, houhx@essence.com.cn
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  • 刘恭懿：13916816630, liuy@essence.com.cn
  • 苏梦：13162829753, sumeng@essence.com.cn
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  • 徐逸岑：18019221980, xuyc@essence.com.cn

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  • 马田田：18318054097, matt@essence.com.cn

4.3 地址信息

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