2017-房地产行业研究分析方法培训_63页-1mb

房地产行业研究方法培训总结

核心内容

本次培训围绕房地产行业的研究方法展开，从行业生命周期、全球宏观视野、市场行为主体分析到房地产企业内在价值挖掘及财报分析，全面解析了房地产行业的运行机制与投资逻辑。

主要观点

1. 行业生命周期视角

• 房地产行业具有明显的周期性，其发展受到经济环境、政策调控、人口结构变化等多重因素影响。
• 通过研究历史案例，可以把握行业的发展规律，但需注意时代与国别的差异，不能简单套用。
• 中国家庭人口小型化趋势对房地产市场有缓冲作用，但整体供需结构失衡仍是主要矛盾。

2. 全球宏观视野下的房地产行业

• 房地产市场与全球经济紧密相关，美元利率变化对全球房地产市场影响显著。
• 美国的房价与利率波动是全球房地产波动的核心因素。
• 中国房地产市场作为开放经济体，受到全球资本流动的影响，需关注国际经济形势与政策动向。

3. 市场行为主体研究

• 中央政府：通过调控房地产投资来调节经济增速，以金融安全、民生保障和舆论为调控动力。
• 地方政府：高度依赖土地财政，推动GDP增长，但财权与事权不对等，导致调控政策执行存在偏差。
• 购房人：购房需求呈现多样化，不同客户群体对房价、户型、投资回报率等有不同偏好。
• 楼市新政：对不同购房群体影响不一，需结合具体政策分析其对市场的影响。

4. 房地产企业战略与经营模式

• 企业战略是其成功的关键，万科通过战略调整在行业中脱颖而出。
• 新鸿基等香港房企注重资本运作，现金流稳定，净负债率低。
• 民营房企注重成本控制和土地获取方式，利润率较高；国企则更注重品质，成本控制较弱，利润率普遍较低。
• 碧桂园的低成本土地储备策略体现了其在土地获取方面的优势。

5. 内在价值挖掘方法

• 分析公司内在价值需结合NAV（净现值）估值，关注未来现金流创造能力。
• 毛利率、销售面积、现金流等财务指标是价值驱动因素。
• 周期类公司同样适用DCF（贴现现金流）估值，因其现金流波动相对较小。

6. 房地产公司财报分析

• 资产负债表：重点关注存货、已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品及预售款，这些指标反映企业的经营状况与资金压力。
• 现金流量表：净现金流是衡量企业真实财务状况的重要指标，应关注净现金、现金/资产比率、净负债率等。
• 损益表：净利润通过留存收益和应付利润进入资产负债表，反映企业的盈利能力和资金积累情况。

关键信息

行业周期性波动的根源

• 建筑周期导致供应与需求难以匹配。
• 购房人追涨不买跌的心态影响市场需求预测。
• 信息不对称导致供给调整滞后。
• 金融杠杆加剧了市场波动。

全球宏观视角下的关键点

• 美联储的利率政策影响全球流动性。
• 美国与日本房地产市场有相似之处，需关注国际经济形势。
• 人民币国际化对房地产市场有潜在影响，需关注美元利率动向。

企业经营模式比较

• 美国房企：ROE波动较大，资产负债率相对较低，资产周转率较高。
• 香港房企：ROE稳定，资产负债率较高，资产周转率较低。
• 中国房企：ROE普遍较高，资产负债率较高，资产周转率较低。

财报分析要点

• 存货是房地产公司最重要的资产，占比通常在60%左右，苏宁环球甚至达到80%。
• 预售款是重要的可结算资源，影响企业的现金流状况。
• 负债结构中，预售款为无息负债，是重要的资金来源。
• 资产负债率未剔除预收款，需特别关注净负债率。

总结

本次培训系统地介绍了房地产行业的研究框架与方法，涵盖行业生命周期、全球宏观影响、市场行为主体及企业内在价值分析等多个维度。通过对财务报表的深入分析，投资者可以更准确地评估房地产公司的经营状况与市场前景。同时，强调了企业战略、经营模式及财务指标在价值评估中的重要性，为行业研究提供了实用的工具与视角。