2017-房地产行业研究分析方法培训_63页_1mb

房地产行业研究方法培训总结

核心内容概述

本培训文档主要围绕房地产行业研究方法展开，涵盖行业生命周期、全球宏观视角、市场行为主体分析、房地产企业分析及财务报表解读等多个方面，旨在帮助分析师全面理解房地产行业的运作机制与发展趋势，从而更准确地评估企业价值与市场前景。

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行业生命周期视角

主要观点

• 房地产行业具有明显的周期性，研究其生命周期有助于判断当前行业所处阶段及未来趋势。
• 利用历史案例研究行业周期，但需注意时代和国别的差异，不能简单套用。
• 行业从“442”进入“421”时代，可能预示行业高点已过。
• 家庭人口小型化趋势可部分缓解人口红利结束带来的负面影响。
• 中国家庭人口小型化趋势同样显著，对住房需求结构产生影响。

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房地产周期性波动的根源

关键信息

• 建筑周期导致供应调整滞后于需求变化。
• 购房人“追涨不买跌”的心理加剧市场需求的不确定性。
• 信息不对称使得供给难以及时匹配需求。
• 金融杠杆的使用放大了房地产市场的波动性。
• 利率和信贷政策对购买力有显著影响，是调控房地产市场的重要手段。

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全球宏观视野下的房地产行业

主要观点

• 房地产行业受全球经济、贸易摩擦、币值变动等因素影响。
• 美国的房价和利率变动对全球房价波动具有核心作用。
• 中国作为开放经济体，房地产市场不可避免受到全球资本流动影响。
• 与日本70年代相比，当前中国房地产市场更具相似性，表现为经济增长带动地价上升、货币紧缩政策导致房价回落等。

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市场行为主体研究

主要行为主体

• 中央政府：通过相机抉择调控房地产市场，以稳定经济增速。调控动力包括金融安全、民生保障和舆论影响。
• 地方政府：受GDP竞赛驱动，依赖土地财政，存在财权与事权不对等的问题。
• 购房者：可分为首次置业、改善置业、城市新移民等群体，不同群体对房价、户型、贷款依赖程度不同。

实例分析

• 宝能太古城：开盘销售率23%，均价3万，优惠活动较为有限。
• 纯水岸环湖精装大宅：开盘销售率55%，均价4万-6万，优惠力度大。
• 中信红树湾五期：开盘销售率2天内达50%，均价5.5万，针对高端市场。

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如何分析房地产企业

关键分析点

• 战略分析：企业战略决定其发展路径，如万科通过多元化和成本控制实现稳定增长。
• 经营模式理解：关注企业成本控制能力、土地获取方式、融资策略、利润来源等。
• 企业类型差异：
  • 民营房企：注重成本控制，资金紧张，利润率较高。
  • 国企房企：注重品质与质量，土地获取以招拍挂为主，利润较低。

案例对比

• 美国：房地产公司ROE波动较大，资产负债率相对较低，资产周转率较高。
• 香港：房地产公司ROE稳定，资产负债率较高，资产周转率较低。
• 中国：房企ROE较高，资产负债率普遍偏高，资产周转率较低。

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如何挖掘房地产公司的内在价值

分析步骤

1. 通过NAV估值：公司内在价值等于投入资本加上经济利润现值。
2. 分析价值驱动因素：经济利润 = 投入资本 × (ROIC - WACC)，关注毛利率、销售面积、现金流等关键财务指标。
3. 关注宏观背景：判断是否适合追加投资，分析外部竞争与配套情况。

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如何阅读房地产公司的财报

关注重点

• 资产负债表：

  • 存货是房地产公司最重要的经营资产，占总资产比重通常在60%左右，部分公司如苏宁环球可达80%。
  • 已完工开发产品反映可结算资源，分析其变动有助于理解企业盈利状况。
  • 在建开发产品反映当前施工进度，计划投资额与地价可用于盈利预测。
  • 拟开发产品（土地储备）是企业未来盈利能力与收入规模的关键，需关注土地属性与规划匹配度。
  • 预售款是重要的可结算资源，市场下滑时更受资本市场青睐。

• 现金流量表：

  • 净现金、现金/资产比率、净负债率是关键指标。
  • 资产负债率未剔除预收款，需结合实际资金状况分析。
  • 现金流更真实反映企业经营状况，比利润更具参考价值。

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总结

房地产行业研究需结合行业生命周期、全球宏观因素、市场行为主体及企业财务表现。通过深入分析企业战略、经营模式、财务报表及市场环境，可以更准确地判断行业趋势与企业价值。同时，关注宏观政策与市场波动对购房行为及企业经营的影响，有助于形成全面的行业与企业评估体系。