20171225-天风证券-保利地产-600048.SH-激励机制走在央企前列_大力度跟投助力公司重返前三_4页_489kb

保利地产（600048）总结

核心内容

保利地产在2017年12月22日公告了项目跟投管理制度的通过，该制度规定单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%，并采用合规的投资结构如专项资管计划或信托计划进行。跟投收益、损失及风险由个人承担，且董事、监事不参与跟投。

该机制是公司激励体系的重要补充，旨在提升员工与管理层的积极性，增强公司拿地质量和运营效率，从而推动公司业绩增长。在行业集中度快速提升的背景下，这一机制为公司快速成长提供了动力。

主要观点

• 激励机制创新：保利地产的跟投机制在央企中处于领先水平，有助于公司规模扩张和业绩提升。
• 资源整合持续推进：公司通过收购中航集团的20个地产项目及保利香港50%股权，逐步解决同业竞争问题，拓展深圳、南宁、云南等市场，扩大市占率和业务区域。
• 土地储备增长：前三季度新增项目133个，新增容积率面积2962万平方米，拿地成本1559亿元，分别同比增长158.01%与123.35%。公司坚持一二线城市为主，已覆盖国内外87个城市，待开发面积达8211万平方米。
• 销售表现强劲：公司前11月销售额达2742.7亿元，同比增长45.2%，11月单月销售额同比增长137.4%，全年预计销售额突破3050亿元，同比增长45%。
• 投资建议：公司全年销售金额预计达3050亿元，2017-19年EPS分别为1.24、1.51和1.80元，对应PE分别为10.55X、8.65X和7.29X，维持“买入”评级，6个月目标价为14.88元。

关键信息

激励机制

• 跟投金额上限为项目资金峰值的10%。
• 跟投人员通过专项资管计划或信托计划参与。
• 跟投收益、损失及风险由个人承担。
• 董事、监事不参与跟投。

资源整合

• 上半年收购中航集团20个地产项目。
• 下半年收购保利香港50%股权，交易金额51.5亿元（含债权）。
• 有望解决同业竞争问题，拓展业务区域。

土地储备

• 前三季度新增项目133个，新增容积率面积2962万平方米。
• 拿地成本1559亿元，同比增长123.35%。
• 一二线城市拓展金额占比78.9%。
• 截至2017年三季度末，覆盖87个城市，待开发面积8211万平方米。

销售表现

• 前11月销售额2742.7亿元，同比增长45.2%。
• 11月单月销售额364.1亿元，同比增长137.4%。
• 12月可售货值近600亿元，预计全年销售额达3050亿元。

投资建议

• 公司全年销售金额约3050亿元。
• 2017-19年EPS分别为1.24、1.51和1.80元。
• 对应PE分别为10.55X、8.65X和7.29X。
• 维持“买入”评级，6个月目标价14.88元。

风险提示

• 调控政策加码。
• 租赁政策对销售的影响。
• 利率上调。

财务数据与估值（单位：亿元）

财务预测摘要

基本数据

相关报告

• 《保利地产-公司点评：收购保利香港50%股权，地产业务整合拉开序幕》（2017-12-01）
• 《保利地产-首次覆盖报告：土地储备提速、首发央企租房REITs先享租赁红利》（2017-11-02）

投资评级

作者信息

• 陈天诚：分析师，SAC执业证书编号：S1110517110001，邮箱：chentiancheng@tfzq.com
• 徐超：联系人，邮箱：xuchao@tfzq.com

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