房地产行业12月土地月报：供地大幅缩量，成交降幅扩大，溢价率再下行-20190115-华创证券-22页_1mb

房地产12月土地月报总结

核心内容

2019年12月，中国房地产土地市场整体呈现供地大幅缩量、成交降幅扩大、溢价率下行的态势，反映出房企拿地意愿持续走弱，土地市场趋于冰冻。

主要观点

• 土地供应大幅减少：12月住宅类用地供应环比下降66%，同比减少42%，是2018年次低水平，主要受地方政府缩减供地及高基数影响。
• 土地成交持续走弱：12月住宅类土地成交环比增长27%，但同比减少35%，降幅连续两月扩大，显示房企拿地意愿低迷。
• 土地供需失衡加剧：12月百城住宅类土地成交/供应比达到1.33倍，环比上升276%，反映供地大幅缩量导致供需失衡。
• 溢价率持续下行：12月住宅类土地成交溢价率为6%，较11月下降2个百分点，显示市场热度持续降温。
• 成交均价稳中有升：12月住宅类土地成交均价环比和同比均上升7%，主要受一线城市成交占比提升及上月挂牌均价上升影响。
• 流拍率有所下降：11月流拍率降至14%，较10月下降17个百分点，显示政府供地趋于保守。

关键信息

1. 土地供应数据

• 总体供应：2019年12月，百城各类型土地合计供应10,145万平米，环比下降58%，同比下降33%。
• 住宅类供应：住宅类用地供应4,148万平米，环比下降66%，同比下降42%。
• 城市能级差异：
  • 一线城市住宅类供应环比下降23.3%，同比下降29.6%；
  • 二线城市环比下降42.4%，同比下降28.3%；
  • 三四线城市环比下降81.0%，同比下降56.2%。

2. 土地成交数据

• 总体成交：2019年12月，百城土地合计成交12,442万平米，环比增长29%，同比下降24%。
• 住宅类成交：住宅类土地成交5,513万平米，环比增长27%，同比下降35%。
• 城市能级差异：
  • 一线城市住宅类成交环比增长57.9%，同比下降19.4%；
  • 二线城市环比增长23.7%，同比下降39.4%；
  • 三四线城市环比增长24.6%，同比下降37.3%。

3. 土地供需关系

• 成交/供应比：12月百城住宅类土地成交/供应比为1.33倍，环比上升276%，为年内新高。
• 溢价率：12月百城住宅类土地成交溢价率为6%，较11月下降2个百分点。
• 成交均价：12月住宅类土地成交均价为4,981元/平米，环比上升6.7%，同比上升7.4%。

4. 投资建议

• 行业评级：维持房地产行业推荐评级，认为行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境有望逐步改善。
• 推荐公司：
  • 一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；
  • 二线蓝筹（资金放松受益型）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
• 估值情况：AH股主流房企19PE估值仅3-7倍，对比美国次贷危机前估值底6.5倍，当前估值处于历史低位。

风险提示

• 销量超预期下行：房地产市场销量可能继续下滑，影响房企盈利能力。
• 资金超预期收紧：行业资金面可能进一步收紧，影响房企拿地能力和资金链安全。

行业基本数据

相对指数表现

结论

2019年12月房地产土地市场整体表现疲软，供地和成交均出现明显下降，房企拿地意愿持续低迷，预计短期内土地成交将继续趋弱，对后续开工和地方财政形成压力。但随着政策和资金环境的逐步改善，行业估值已处于底部，建议继续关注龙头房企及资金放松受益型房企。