建筑行业专题报告：城中村改造，都市角落万亿大市场，重点关注三大方向-20231009-中泰证券-51页_2mb

城中村改造专题报告总结

核心内容概述

本报告分析了2023年城中村改造的政策背景、必要性、可行性及重点投资标的，强调本轮城中村改造聚焦于超大特大城市，以提升城市品质和改善民生为目标，与以往的棚改存在显著差异。通过多渠道资金筹措和多元化改造模式，城中村改造有望成为稳增长的重要抓手，预计每年拉动建安投资约6638亿元，并对建筑行业形成长期利好。

主要观点

• 政策背景：国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造以政府为主导，鼓励民间资本参与，采取“留改拆”并举方式，避免“大拆大建”。
• 改造范围：聚焦21个超大特大城市及苏州、合肥，其中超大城市7个（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津），特大城市14个（武汉、东莞、西安、杭州等）。
• 与棚改区别：
  • 改造对象：城中村改造针对集体土地，棚改针对国有建设用地。
  • 改造模式：城中村改造限制“大拆大建”，采取分类改造；棚改以拆除重建为主。
  • 参与主体：城中村改造偏市场化，棚改偏政策化。
  • 资金来源：城中村改造鼓励多渠道筹措资金，包括财政拨款、专项债、金融机构融资等；棚改主要依赖政策性金融支持。
• 改造目标：改善基础设施、提升城市品质、解决住房短缺问题，推动城市高质量发展。

关键信息

必要性：扩大内需、改善民生

• 解决住房短缺：重点城市人均住房面积低于全国平均水平，如深圳、东莞、广州，分别仅为21.50、27.80、30.15平方米。
• 拉动投资：重点城市城中村建筑面积达9.2亿平方米，按中性情形测算，每年建安费用可达6638亿元，占重点城市建安费用的18.6%。
• 提升城市品质：如佛山市南海区广佛国际商贸城中心区改造后，商务配套齐全，城市形象显著改善。

可行性：模式多元、资金保障强

• 改造模式：分为政府主导、市场主导、村集体主导和多元协作模式，不同城市采用不同方式，如北京、西安政府主导，深圳市场主导。
• 资金来源：包括财政拨款、地方专项债、金融机构融资、主体自筹、社会资本。2024年或将发行首批城中村改造专项债。
• 典型案例：
  • 上海青浦区凤溪城中村改造：计划投资额336亿元，由区政府主导，中交城投负责一级开发，资金来源为城市更新基金和商业贷款，预计2028年竣工。
  • 上海普陀红旗村改造：投资额超300亿元，由普陀区政府主导，中海联合体负责开发，资金主要来自商业银行贷款，采取拆除新建模式。

投资建议

• 工程建设板块：重点关注中国交建、中国铁建、中国中冶、安徽建工等央企和地方国企，其建安费用弹性较高。
• 规划设计板块：重点关注华阳国际、祁连山（中交设计）、华建集团、启迪设计等企业，其中华阳国际营收弹性最高。
• 检测评估板块：重点关注深圳瑞捷、上海建科，深圳瑞捷营收弹性达40.5%。

标的梳理

• 工程建设板块：
  • 央企：中国交建、中国铁建、中国中冶、中国建筑等。
  • 地方国企：重庆建工、陕建股份、浙江建投等。
• 规划设计板块：
  • 上海、广州、深圳等重点城市的设计企业，如华阳国际、祁连山、华建集团、启迪设计。
• 检测评估板块：
  • 深圳瑞捷、上海建科等，具备相关业务能力。

风险提示

• 城中村改造规模不及预期；
• 改造进度不及预期；
• 空间测算误差风险。

总结

城中村改造作为城市更新的重要组成部分，具有显著的经济和社会效益。通过政策引导和资金支持，重点城市将推动改造进程，带动建筑行业投资增长。投资需关注具备较强建安费用弹性的企业，以及在城中村改造中具有显著业务占比的设计与评估企业。同时，需注意政策执行和资金到位的风险。