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荣盛发展总结

核心内容

荣盛发展在2018年7月及1-7月的销售表现持续强劲，同时保持稳健的拿地策略，展现出良好的增长潜力和运营效率。公司未来业绩释放可期，投资建议为“买入”。

主要观点

• 销售高速增长：
  2018年7月，公司实现签约金额65.12亿元，同比增长42.90%；签约面积59.78万平方米，同比增长48.82%。1-7月累计签约金额达466.11亿元，同比增长46.21%；累计签约面积444.57万平方米，同比增长48.30%。
  当前销售进度已实现全年880亿元销售目标的52.97%，预计下半年推盘节奏加快，有望顺利完成全年目标。

• 拿地策略稳健：
  7月公司通过招拍挂方式新增8幅地块，拿地金额11.47亿元，同比增长7%；拿地面积98.35万平方米，同比下降11%。单月拿地金额仅占销售金额的18%。
  1-7月累计拿地金额50.04亿元，同比减少68%；累计拿地面积237.17万平方米，同比下降64%。拿地金额占销售规模的11%。
  2018年以来，公司保持相对稳定的拿地节奏，依赖丰富的土地储备，放缓土地投资以应对融资环境偏紧的背景。截至2017年末，公司土地储备建筑面积达3495.2万平方米，同比增速36.0%。

• 财务预测与估值：
  2018-2020年，公司EPS预计分别为1.74、2.23、2.86元，对应PE分别为4.20、3.27、2.55倍。
  资产负债率逐年下降，从84.78%降至80.4%。每股净资产从6.33元增长至12.08元。
  公司毛利率稳定在28.1%-29.5%，销售净利率维持在14.8%-15.0%之间。
  ROE逐年提升，从20.7%增长至23.5%。

• 多元化业务协同效应：
  荣盛发展布局“地产+康旅+金融+X”多元化业务，协同效应有望进一步凸显，提升整体盈利能力。

关键信息

销售数据

• 2018年7月签约金额：65.12亿元，同比增长42.90%
• 2018年7月签约面积：59.78万平方米，同比增长48.82%
• 1-7月累计签约金额：466.11亿元，同比增长46.21%
• 1-7月累计签约面积：444.57万平方米，同比增长48.30%
• 全年销售目标完成率：52.97%

拿地数据

• 2018年7月拿地金额：11.47亿元，同比增长7%
• 2018年7月拿地面积：98.35万平方米，同比下降11%
• 1-7月累计拿地金额：50.04亿元，同比减少68%
• 1-7月累计拿地面积：237.17万平方米，同比下降64%
• 拿地金额占销售规模比例：11%

财务预测

• 营业收入：2018E为50,272亿元，同比增长29.9%；2020E为84,191亿元，同比增长30.0%
• 归母净利润：2018E为7,565亿元，同比增长31.3%；2020E为12,453亿元，同比增长28.2%
• 每股收益：2018E为1.74元，2020E为2.86元
• PE估值：2018E为4.20倍，2020E为2.55倍
• P/B估值：2018E为0.95倍，2020E为0.60倍
• EV/EBITDA：2018E为5.65倍，2020E为3.87倍

投资建议

• 评级：买入
• 理由：公司销售增长强劲，拿地策略稳健，土地储备丰富，多元化业务协同效应显著，未来业绩释放可期。

风险提示

• 行业销售波动
• 政策调整风险（包括棚改、调控、税收政策等）
• 融资环境变动（如按揭、开发贷、利率调整等）
• 企业运营风险（如人员变动、施工进度、拿地节奏等）
• 汇率波动风险
• 棚改货币化不达预期

市场数据

• 收盘价：7.30元
• 一年最低/最高价：7.21/13.57元
• 市净率：1.21倍
• 流通A股市值：28,414.75亿元

基础数据

• 每股净资产：2018E为7.65元，2020E为12.08元
• 资产负债率：2018E为83.7%，2020E为80.4%
• 总股本：4348.16百万股
• 流通A股：3892.43百万股

财务预测表

资产负债表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

重要财务与估值指标