20260716-开源证券-房地产行业点评报告_新房库存筑底_开竣工深度调整未见拐点_9页_872kb

报告摘要

房地产行业点评报告总结

核心内容概述

2026年上半年，中国房地产行业整体仍处于销售弱修复与供给收缩并存的分化格局中。销售端虽有小幅回暖，但降幅扩大；供给端则持续收缩，开竣工面积同比下降。同时，房企资金压力未见缓解，融资渠道受限，市场内生修复动力仍偏弱。政策端持续发力去库存、控增量，叠加低基数效应，市场回稳趋势有望延续。

主要观点

销售数据疲软：
1-6月全国商品房销售面积同比减少11.6%，销售额同比减少13.6%。6月单月销售面积和金额同比分别下降14.3%和13.9%，环比降幅扩大。
- 一线城市市场表现相对较强，销售增速为-1.9%。
- 三四线城市销售增速为-35.1%，明显疲软。
- 重点城市前24周新房成交面积同比增速为-0.7%，进入淡季后仍显疲软。
新房库存持续去化：
新房库存自3月以来连续4个月减少，较2月末峰值下降约4.6%。表明市场需求端正在缓慢修复，去库存政策初见成效。
拿地与开工持续收缩：
1-6月全国房屋新开工面积同比减少23.4%，其中住宅新开工面积同比减少24.1%。
- Wind 322城宅地成交面积同比下降23%，开发商信心不足，资金压力大。
- 房屋竣工面积同比减少23.7%，6月单月同比分别下降26.0%和25.0%。
- 供给端系统性收缩，有利于市场供需再平衡。
投资意愿下降：
1-6月房地产开发投资额同比下降18.0%，其中住宅开发投资额同比下降17.8%。
- 投资端与销售端增速差扩大至4.4pct，显示量价收缩对投资意愿的持续抑制。
资金端压力未减：
房地产开发企业到位资金同比下降20.2%，其中国内贷款累计同比降幅扩大至-31.7%。
- 自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降16.4%、15.8%、24.9%。
- “销售回款难”与“融资渠道窄”双重困境持续，房企资金压力显著。
首付比例上升：
6月居民购房首付比例约为69%，显示购房门槛较高，市场流动性偏紧。

关键信息

销售与库存：
- 销售面积与金额同比均呈负增长，降幅扩大。
- 新房库存连续4个月下降，去库存政策初见成效。
供给端收缩：
- 房屋新开工与竣工面积同比大幅下降，反映供给端持续收缩。
- 拿地-开工链条仍在收缩，显示房企对市场信心不足。
资金与融资：
- 开发企业到位资金同比减少20.2%，其中国内贷款降幅显著扩大。
- 销售回款资金降幅收窄，但融资渠道仍狭窄，资金压力持续。
政策导向：
- 政策端以去库存、控增量为主基调，叠加低基数效应，市场有望逐步回稳。

投资建议

风险提示

销售与融资恢复不及预期：
- 若行业销售恢复不及预期，房企资金风险将进一步加大。
开竣工调整对产业链的传导风险：
- 开竣工深度调整可能对上下游产业链产生传导效应，需警惕相关风险。

结构与图表说明

图表目录：
- 图1：2026年1-6月商品房销售面积同比下降11.6%
- 图2：2026年1-6月商品房销售金额同比下降13.6%
- 图3：区域销售面积同比增速（东部-11.1%，中部-10.7%，西部-12.2%，东北-21.2%）
- 图4：30大中城市商品房成交面积增速（一线-2.2%，二线-8.7%，三四线-8.2%）
- 图5：1-6月开竣工面积同比分别下降23.4%和23.7%
- 图6：1-6月房地产开发投资额同比下降18.0%
- 图7：1-6月房地产开发企业到位资金同比下降19.0%
- 图8：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅（-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%）
- 图9：6月居民购房首付比例约为69%

评级说明

投资评级：看好（维持）
股票投资评级：
- 买入（Buy）：预计相对强于市场表现20%以上
- 增持（outperform）：预计相对强于市场表现5%~20%
- 中性（Neutral）：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动
- 减持（underperform）：预计相对弱于市场表现5%以下
行业评级：看好（overweight）
- 表示预计行业超越整体市场表现。