> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # “38号文”对城投平台的影响总结 ## 核心内容概述 “38号文”全称为《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，由自然资源部、国家林草局于2026年3月联合发布。该文件标志着我国城镇化发展从增量扩张转向存量更新的新阶段，对城投平台的业务模式、资产管理和融资能力产生深远影响。文件共包含十三条政策举措，涵盖国土空间布局优化、自然资源配置效率提升、建设用地统筹管理等多个方面，其中第十条与城投平台关系最为密切。 ## 主要观点 ### 短期影响：经营承压 1. **传统业务收缩** 城投平台传统依赖的土地整理和基建业务收入与地方土地财政高度绑定。38号文限制新增建设用地用于房地产开发，压缩了地方政府通过土地出让获取高溢价收入的空间，进而削弱了城投平台通过土地反哺资金的能力。 2. **存量资产承压** 文件规定，未使用的建设用地可被撤回，增加了城投平台存量土地资产被收回的风险。同时，土地资产价值重估风险上升，影响其抵押融资能力，可能导致总资产缩水、资产负债率上升，财务稳健性受到挑战。 ### 长期影响：机遇与挑战并存 1. **区域分化加剧** 38号文限制新增用地指标用于房地产开发，强化了省级统筹机制。这意味着，地方政府将更难通过调节供地节奏来平滑财政波动。一、二线城市因存量资产价值较高，具备较强市场化盘活能力，有望通过“增存挂钩”机制获取新增指标，维持发展动能；而三、四线城市因产业空心化、人口净流出，存量资产价值低，市场化盘活难度大，面临新增指标获取受限的问题。 2. **业务拓展与商业模式转型** 文件推动城投平台向“城市运营商”转型，鼓励其拓展以下业务方向： - **城市更新**：通过长期运营收益平衡前期投入，实现从“开发销售”向“持有运营”转变。 - **片区综合运营商**：整合基础设施与商业项目，构建可持续现金流模式。 - **存量资产证券化**：如通过REITs等工具盘活存量资产，获取现金流。 3. **重塑核心竞争力** 城投平台需从外延扩张转向内涵式发展，提升资源整合能力、项目运营能力和产业服务能力。未来，城投平台之间的竞争将更多体现在运营效率和产业服务能力上，而非单纯依赖资产规模。 ## 关键信息 - **政策背景**：38号文是国家推动城镇化从增量扩张转向存量更新的重要政策文件。 - **政策要点**：新增建设用地与存量盘活挂钩，优先保障重大项目和民生事业，不用于经营性房地产开发。 - **城投平台影响**： - 短期内面临传统业务收缩、资产价值重估等风险。 - 长期来看，将推动城投平台向城市运营商转型，提升运营能力和产业服务功能。 - **区域差异**：一、二线城市因存量资产价值高，具备更强的转型优势；三、四线城市则面临更大挑战。 ## 结论 “38号文”对城投平台既是挑战也是机遇。短期内，其传统业务模式将受到冲击，资产价值面临重估风险。但从中长期来看，政策推动城投平台加快转型，提升运营能力，强化核心竞争力，从而更好地服务于城市更新和产业升级，最终助力国家经济增长目标的实现。