20240204-天风证券-房地产行业研究周报_白名单快速落地_关注融资预期差_18页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

1. 白名单快速落地，关注融资预期差

• 首批白名单快速落地：住建部于2024年1月26日召开会议，部署城市房地产融资协调机制，推动房地产项目融资支持。截至2023年2月2日，已有11个省市推送首批“白名单”项目，涉及1600个项目，总贷款发放金额超过3500亿元。
• 第二批清单跟进：部分城市已在梳理第二批清单，部分城市要求在2月完成进度，预计第二批项目跟进速度较快。
• 申报流程：房企可自行向住建机构申报，住建机构筛选后推送至金融机构，银行负责项目风控。
• 申请主体：只要满足官方条件，无论公司性质如何，均可申报，但正在开发建设、有“保交付”需求的出险房企及本土房企更容易入围。
• 项目要求：项目需满足五个条件，包括在建状态、抵押物匹配、明确主办银行、预售资金未被抽挪、资金使用计划明确。

2. 涉及民企和出险房企，关注融资预期差

• 民企与出险房企项目纳入：白名单中不仅包含城投和国企，还涉及民企及“保交付”需求的出险房企项目，如重庆的龙湖、万科、金科项目。
• 项目比例：以湖北为例，首批221个项目中，正常开发建设的项目占65.5%，资金困难项目占34.5%。
• 预期差分析：融资支持有助于缓解集团资金压力，避免“一刀切”政策。对未出险的优质民企，如龙湖、万科，未来信用修复或有预期差。

3. 政策与成交概览

• 全国政策：住建部及金融监管总局推动房地产融资协调机制，支持房企合理融资需求，防止预售资金违规挪用。
• 地方政策：多个城市出台政策，包括限购放松、人才购房优惠、公积金贷款调整、城中村改造专项借款等。
• 市场表现：1月新房成交面积329万平，月度同比+3.02%；二手房成交面积181万平，月度同比+74.57%。土地成交面积1805万平，滚动12周同比增速为-14.86%，较前期上升3.24%。

4. 投资建议

• 推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展；建议关注越秀地产、华润置地。
• 关注一线放松预期及城中村改造：如城建发展、首开股份、天健集团、中华企业、绿城管理控股。
• 推荐优质物管企业：招商积余、保利物业；建议关注中海物业、万物云。

主要观点

• 融资机制改革：白名单机制的建立有助于疏通“自下而上”反馈路径，提升项目融资成功率。
• 政策支持力度加大：各地政策调整进入新一轮发力期，改善需求有望释放。
• 融资支持的预期差：出险房企优质项目有望获得融资支持，缓解集团资金压力。
• 市场表现分化：新房市场整体表现有所改善，但不同能级城市表现不一；二手房市场改善明显。
• 风险提示：行业信用风险、销售下行超预期、因城施策力度不及预期。

关键信息

• 首批白名单项目：11个省市已推送，涉及1600个项目，融资需求超3500亿元。
• 项目要求：包括在建状态、抵押物匹配、明确主办银行、预售资金未被抽挪、资金使用计划明确。
• 融资支持范围：覆盖民企及出险房企项目，对未出险的优质房企也有利好。
• 政策调整：24年以来，广州、上海放松限购，其他一线城市有望跟进。
• 市场数据：1月新房成交面积329万平，二手房成交面积181万平，土地成交面积1805万平。
• 投资标的：推荐招商蛇口、保利发展、中国海外发展；建议关注越秀地产、华润置地、城建发展、首开股份、天健集团、中华企业、绿城管理控股、招商积余、保利物业等。

行业走势与估值

• A股重点标的：包括万科A、保利发展、招商蛇口等，展示其最新股价、市值、涨跌幅及盈利预测。
• H股重点标的：包括中国海外发展、龙湖集团、华润置地等，同样展示其最新股价、市值、涨跌幅及盈利预测。

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 行业销售下行超预期
• 因城施策力度不及预期