20240917-天风证券-新城控股-601155.SH-商业运营支撑业绩_债务疏解预期渐强_3页_712kb

报告摘要

新城控股（601155）2024年中报投资评级调整总结

核心信息：
本文为证券研究报告，分析新城控股（601155）2024半年度业绩，并调整投资评级和财务预测。*

一、业绩概况与核心驱动因素 (2024上半年)

收入大幅下滑： 公司2024年上半年实现营业收入3390亿元，同比下降18.83%，主要系房地产开发销售业务受行业波动影响显著。
业绩下滑但存支撑： 归母净利润同比下降42.16%，主要因房地产交付收入减少。尽管主业承压，但多元业务有所支撑。
毛利提升，现金流承压：
- 毛利率提升： 公司上半年毛利率达到21.6%，同比提升25.6个百分点，主要得益于持有型物业出租及管理等业务毛利率稳健提升（该业务收入同比增19.29%，毛利率同比升27个百分点），房地产销售业务毛利率虽有下降（-1.3个百分点），但持有业务对整体毛利贡献增强。
- 净利率下降: 净利率同比下降17.7个百分点至4.01%。
- 经营现金流大幅下降： 经营活动产生的现金流净额同比下降71.9%至209亿元，主要因房地产项目签约额减少导致现金流入下降。
商业运营支撑业绩企稳：
- 物业出租及管理实现收入580亿元，同比增长19.29%，毛利率达72.2%，同比提升。
- 大型综合商业项目"吾悦广场"表现亮眼，运营总收入同比大增195.5%，“开业面积”年内增长11.8%，出租率提升，盈利能力稳定。截至上半年，吾悦广场已开业面积达1528万平方米（数据稍有出入，结合后文应为合计/累计），出租率达97.24%。

二、关键经营数据与动态

销售量价及资金回笼： 合同销售金额同比下滑44.45%，面积同比下滑36.86%，资金回笼尚可（全口径资金回笼247亿元，回笼率105%）。
土地储备： 现有土储中一二线城市占比40%，三四线城市占比19%，布局于全国重点城市群，结构相对优化。
项目布局： 已在137个大中城市布局201个综合体项目，2024上半年太原、合肥等6个项目新开业。
债务管理与融资：
- 持续压降债务：2024上半年按期偿还境内外债券1970亿元，有息负债总额显著下降约22.4亿元。
- 获得中债增信支持：在民企债券融资支持工具政策下，获得全额担保的中票发行。
- 融资成本下降：整体平均融资成本（年化）降至6.05%（优于2023年末6.20%）。

三、投资建议与评级调整

评级调整： 将评级由“增持”调整为“中性”。
业绩预测下调：
- 下调2024、2025年归母净利润预测，分别由75.3亿、86.4亿调整至75.3亿、68.2亿。
- 新增2026年预测为102.2亿元（较先前预测下调）。
估值调整：
- 给出的市盈率（PE）和市净率（PB）等估值指标均有所上调，但反映了保守预期和对业绩修复持续性的谨慎考量。

四、核心风险提示