中国房地产政策跟踪报告（2018年4月）-中国指数研究院-2018.05-20页_1mb

2018年4月房地产市场与政策总结

核心内容

2018年4月，中国房地产市场在热点城市调控政策和海南全岛自贸区建设背景下保持平稳运行，金融政策调整进一步推动市场健康发展，房地产金融环境依然从严。整体来看，政策导向以稳定市场、防范风险、促进住房租赁和人才引进为主。

主要观点

• 热点城市调控效果显著：一线及部分二三线城市成交量明显回落，政策持续收紧，遏制投资性购房需求。
• 海南楼市全域调控再升级：海南全岛建设自贸区、自贸港，推出更严格的限购、限贷、限售政策，以防止炒房行为。
• 金融政策推动市场健康发展：央行降准释放流动性，但房地产金融政策总体保持从严，支持实体经济。
• 房地产金融环境依然从严：强调“房住不炒”导向，信贷端口监管继续偏紧，房贷利率可能上行。
• 楼市政策继续深化：各地政策向精细化、精准化方向发展，强化监管和风险防控，推动住房租赁市场发展。

关键信息

一、市场情况

• 热点城市调控显著：一线城市月度成交量同比降幅超四成，二三线城市降幅达37%。
• 楼市整体平稳运行：政策调控下，市场未出现大幅波动，成交量趋于稳定。
• 政策调控方向明确：调控目标从短期稳定转向长远去房地产化，促进经济结构转型。

二、海南楼市全域调控

• 政策背景：海南全岛建设自贸区、自贸港，政策覆盖范围扩大。
• 限购升级：
  • 4个中部生态核心区市县：仅面向本地居民家庭销售。
  • 海口、三亚、琼海等已限购区域：非本地户籍需提供至少60个月个税或社保记录。
  • 其他区域：非本地户籍需提供至少24个月个税或社保记录。
• 贷款首付比例提高：非本地户籍居民家庭购房首付比例不低于70%。
• 5年限售政策：购房后需持有5年方可转让，防止投机行为。
• 去库存与土地管控：
  • 实行最严格的节约用地制度，控制建设用地总量和强度。
  • 停止供应外销商品住宅用地，鼓励已出让未开发用地转型为租赁住房、共有产权住房等。
  • 强化“多规合一”，优化土地和规划管理。

三、金融政策调整

• 央行降准：4月25日起下调部分金融机构存款准备金率1个百分点，释放约1.3万亿元流动性。
  • 释放资金主要用于偿还MLF，总量基本不变，保持稳健中性。
  • 降准有利于缓解银行负债端压力，引导资金流向小微企业。
• 房地产金融从严：
  • 信贷端口监管继续收紧，房贷利率可能上行。
  • 房地产开发融资渠道有限，整体金融环境偏紧。

四、住房租赁与政策创新

• 住房租赁资产证券化：证监会、住建部出台政策，支持住房租赁项目进行资产证券化。
• REITs试点：中央宣布推进试点发行REITs，推动资产证券化提速。
• 租赁管理：多地加强租赁市场监管，如广州、北京、杭州等地推行租赁合同备案、分散租赁管理等措施。

五、人才政策与住房保障

• 人才引进政策：多地放宽落户条件，给予购房、租房补贴，吸引高层次人才。
  • 北京：放宽人才落户条件，提供住房补贴和购房优惠。
  • 石家庄：对引进人才提供房租补助和购房补贴。
  • 珠海：设立“珠海英才计划”，提供住房补贴、奖励等。
  • 合肥：提供生活补贴、租房补贴、人才安居工程等。
• 保障性住房政策：
  • 海南：加强保障性住房管理，对违规行为实行扣分制。
  • 广州：推行保障性住房管理扣分制，违规者被限制申请资格。
  • 杭州：加强租赁住房管理，推进“旅馆式”管理，提高监管效率。
  • 深圳：设立人才安居集团，五年内筹集不少于30000套人才住房。

六、其他重要政策

• 住房公积金政策调整：
  • 北京：取消部分证明，简化公积金提取流程。
  • 东莞：提高首套房公积金贷款额度至120万元，二套房首付比例提高至40%。
  • 合肥：提高公积金贷款额度，优化租赁市场财政奖补政策。
• 房地产市场监管加强：
  • 海南：对落实调控不力的市县进行约谈问责。
  • 多地：加强房地产开发企业、中介机构信用评价和联合惩戒。
• 房地产市场去库存与调控：
  • 全国：棚改进入攻坚阶段，三四线城市继续推进去库存政策。
  • 多地：实施“限地价、竞配建”等政策，优化土地供应方式。

总结

2018年4月，中国房地产市场在政策调控和金融环境收紧的背景下保持平稳。热点城市成交量回落，海南则因全岛自贸区政策推出全域调控，进一步遏制炒房行为。金融政策方面，央行降准释放流动性，但房地产金融环境仍从严，支持实体经济。住房租赁市场逐步规范，人才政策推动城市吸引高层次人才，提升竞争力。整体来看，楼市调控继续深化，强监管防风险仍是金融调控的主基调。