保利投顾研究院-2020年11月广州房地产市场月报-2020.12-29页_2mb

报告摘要

2020年11月广州房地产市场月报总结

核心内容概述

2020年11月，广州房地产市场呈现出供应量高、成交量创新高的态势。新房市场供应达到2019年以来第二高位，成交再创新高；二手房市场成交也达到年内第二高位，整体市场氛围良好。公寓市场供应创2019年以来新高，但成交表现不佳；商办市场成交亦不理想，但预计年底有所提升。

主要观点

经济与行业环境：广州经济持续恢复，工业多项指标转正，出口保持高位增长。房地产开发投资由负转正，政策环境整体宽松，但热点城市有收紧趋势。
土地市场特征：
- 11月土地供应177万m²，同比增加1.2%，环比增长33%；成交136万m²，同比增加55%，环比下降4%。
- 南沙、天河、白云等区域优质地块成交带动溢价率较高，但部分区域如增城、花都地块底价成交或流拍。
- 12月土地供应将前置，计划供应15宗地，建面318万m²，其中多宗“回炉地块”起拍条件有所下调。
商品房市场特征：
- 新房供应量为2019年以来第二高位，157万m²，同比增加185%，环比增加87%。
- 新房成交125万m²，同比增加94%，环比增长7%，连续4个月保持环比增长。
- 黄埔、南沙、从化等区域成交增幅显著，其中黄埔成交环比增幅达67%，南沙同比翻番。
- 全市商品住宅库存1087万m²，去化周期降至13.1个月，为今年新低。
二手房市场：
- 成交136.4万m²，同比增加65%，环比增长33%，达到年内第二高位。
- 南沙、黄埔、增城等外围区域成交表现突出，利于新房改善需求释放。
公寓与商办市场：
- 公寓供应29.1万m²，创2019年以来新高，但成交7.1万m²，同比下降63%，环比下降32%。
- 商办市场供应14.8万m²，成交4.1万m²，同比和环比均下降，预计年底认购有望提升。
房企表现：
- 11月，保利发展以27.3亿元成交金额位居首位，越秀和珠江实业紧随其后。
- 前11个月，保利发展、越秀、万科分别以241亿、196亿、114亿元成交金额位列前三。

关键信息

土地市场

11月土地供应与成交：
- 供应177万m²，同比↑1.2%，环比↑33%。
- 成交136万m²，同比↑55%，环比↓4%。
- 成交8宗，金额181亿元，南沙、天河优质地块溢价率较高。
12月土地供应：
- 将供应15宗地，建面318万m²，其中增城7宗，南沙、白云、花都各2宗。
- 多宗地块为“回炉地块”，起拍条件有所下调。

商品房市场

11月商品房供应与成交：
- 供应157万m²，同比↑185%，环比↑87%。
- 成交125万m²，同比↑94%，环比↑7%。
- 黄埔、南沙、从化等区域成交增长显著。
库存与去化周期：
- 全市库存1087万m²，去化周期降至13.1个月。
- 中心五区库存主要集中在白云，去化周期有所提升；黄埔、南沙库存及去化周期持续下降。

二手房市场

11月二手房成交：
- 成交136.4万m²，同比↑65%，环比↑33%。
- 黄埔成交环比增幅最大，南沙、增城同比翻番。
- 番禺、增城、天河成交量居前三。

公寓与商办市场

公寓市场：
- 供应29.1万m²，同比和环比均下降，但恒大冠珺之光入市带动销售。
商办市场：
- 供应14.8万m²，成交4.1万m²，同比和环比均下降，预计年底认购有望提升。

区域政策动向

黄埔：争取将中新广州知识城纳入自贸区，提升产业政策支持力度。
天河：推动产业发展，重点扶持金融、新一代信息技术等产业，加大人才奖励力度。
南沙：获批进口贸易促进创新示范区，降低落户门槛，吸引人才。

旧改政策

广州旧改政策持续更新，简化流程，提高审批效率。
万科因旧改新政退出荔湾区葵蓬村旧改项目，表明旧改成本核算要求提高。

后市预判

经济与行业环境：经济持续恢复，房地产开发投资由负转正，行业政策环境整体较宽松，预计后续政策以稳为主。
土地市场：年末供地“翘尾”现象不如往年明显，但优质地块成交仍推动溢价率上升。
商品房市场：供应量维持高位，成交有保证，黄埔、南沙等区域有望延续强劲态势。
二手房市场：成交量有望持续释放，带动新房市场改善需求。
公寓与商办市场：供应量维持高位，但成交表现不佳，预计年底有所改善。

保利投顾研究院

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