保利投顾研究院—全国2021年报暨12月月报_26页_2mb

PIC_RESEARCH 总结

核心内容概述

2021年全国房地产市场整体表现平稳，呈现“前高后低”的态势，政策利好支撑下四季度市场信心有所恢复。土地市场则经历“先扬后抑”，全年成交规模同比大幅下降。地产金融环境在前三季度偏紧，四季度逐步宽松，房企融资环境有所改善。居民房贷政策也经历从紧缩到边际宽松的转变，市场预期逐步修复。

主要观点

新房市场

1. 全年成交持稳，城市分化加剧

   • 全国新房成交规模基本持平近两年整体水平，但城市间分化明显。
   • 高热度城市如深圳、上海、杭州、南京等需求强劲，但外围区域去化走弱。
   • 12月在政策利好和房企推货意愿增强下，成交环比增长30%，为下半年次高位。

2. 客户看房热度指数波动明显

   • 全年指数月均值为133，略低于2019-2020年平均水平。
   • 上半年热度高企，下半年随市场调整回落，但年末节点带动成交翘尾。

3. 区域市场表现不一

   • 华东：供应高位持稳，成交稳中有升，核心城市表现强劲。
   • 华南：整体成交缩量，核心城市回归理性，外围区域去化低迷。
   • 中西部、华北：供应和成交均大幅缩量，部分城市出现降价去库存。
   • 海西：福州表现较好，厦门、泉州、漳州则承压明显。
   • 东北：市场持续走冷，政策托底效果有限。

关键信息

全国新房市场数据

• 全年供应：3.21亿m²，同比降6%。
• 全年成交：3.28亿m²，基本持平近两年水平。
• 12月成交：环比增长30%，为下半年次高位。

全国土地市场数据

• 全年土地成交：6.31亿m²，同比降24%，为近年低位。
• 集中供地影响：22城二三批次大幅缩量，较一批次减少3-5成。
• 各线城市表现：
  • 一线城市：供应放量，成交规模维持，溢价率降至6%。
  • 二线城市：成交缩量2成，溢价率下降。
  • 三线城市：供求萎缩，溢价率下滑6个百分点。

典型房企融资情况

• 全年融资总量：1.21万亿元，同比下跌20%。
• 融资结构：境内债券占比51%，境外债券占比26%，银行和信托融资小幅减少。
• 融资利率：11月起有所下调，国央企融资利率优于民企。

居民房贷政策

• 年初房贷政策收紧：严查首付来源、额度紧张、利率抬升。
• 四季度边际宽松：居民中长期贷款新增规模转正，政策利好释放。
• 利率调整：部分城市房贷利率回调，但仍高于年初水平。

后市研判

• 政策边际放松：全国市场总体修复，交投氛围回温。
• 城市分化持续：一二线城市热度小幅提升或持平，强三线城市走量，弱三四线城市库存风险加剧。
• 融资环境改善：房企融资局部修复，政策进一步支持合理融资需求。
• 土地市场趋势：核心城市供应充足，房企拿地更稳健，优质地块受追捧。
• 市场预期：政策底初现，过紧调控有望修正，但集中供地、三道红线等政策仍考验房企运营能力。

总结

2021年房地产市场整体呈现“前高后低”态势，新房市场成交稳定但城市分化加剧，土地市场热度下降明显，房企融资环境在四季度有所改善，居民房贷政策逐步宽松。展望2022年，市场有望逐步修复，政策底初现，但房企需提升运营效率和拓展多元化业务以应对挑战。