20200723-兴业证券-物管行业系列报告之五_科技赋能拐点加速_基础物管业务毛利率有望企稳提升_16页_1mb

房地产开发行业研究报告总结

核心内容

本报告主要聚焦于物业管理行业在智慧化、科技赋能方面的进展及其对行业盈利能力的影响。报告指出，随着人脸识别、智能监控、物联网等技术的广泛应用，物业管理行业正在迈入智能化阶段，这不仅提升了运营效率，还有效降低了人工成本，从而显著改善了基础物管业务的毛利率水平。

主要观点

• 智慧物管技术全面落地：智慧物管技术已进入全面落地阶段，应用于安防系统、环保卫生、设备管理和社区智慧平台建设四大场景，其中安防系统的资金投入占比超过50%。
• 技术成本下降显著：人脸识别设备价格从两年前的10万元降至约2万元，数字楼宇对讲设备价格下降16%，视频监控设备价格下降22%，体现出技术的高性价比。
• 多方共同承担智能化投入：智能化建设费用由业委会、物业公司及政府部门共同承担，减轻了物管公司的资金压力。
• 科技赋能降低成本：智慧物管技术可节约约20%-30%的人力成本，使基础物管业务毛利率提升10-20个百分点。
• 智慧物管缓解毛利率压力：在管面积合理增长的前提下，智慧物管技术的应用可缓解人工成本上升对毛利率的负面影响。
• 投资建议：持续推荐招商积余、南都物业、世联行等公司，认为智慧物管技术具备较强的商业操作性，有助于提升盈利水平。

关键信息

智慧物管技术应用

• 应用场景：包括安防系统（门禁、停车场、监控）、环保卫生（垃圾清理、环境监测）、设备管理（维修监控、管理平台）、社区智慧平台（生活服务、社交功能）。
• 子系统构成：安全防范系统、管理与监控系统、信息网络系统、中央集成管理系统。

技术成本节约

• 人脸识别技术：错误率从1993年的79%降至目前小于0.2%，成本回收周期缩短至约两年。
• 楼宇对讲系统：销售单价从2017年的555.5元/套降至2020年一季度的466.28元/套，下降16%。
• 视频监控设备：价格下降22%，推动物业管理盈利水平提升。

智能化建设案例

• 合肥中央美域A小区：投入140万建设智能系统，主要投入在闭路电视监控系统、综合布线系统和可视对讲系统，三者合计占总投入的约50%。
• 无锡达安上品花园：智能化建设投入中，安防系统占比超过70%，表明智慧社区建设已成为主流趋势。

毛利率提升测算

• 人工成本占比：目前物管公司人工成本占总成本的80%以上，科技赋能后可降低18%-30%。
• 毛利率提升：科技赋能后，典型公司毛利率平均提升13-23个百分点，部分公司可提升至30%以上。

投资建议

• 推荐公司：招商积余、南都物业、世联行。
• 投资逻辑：智慧物管技术降低人力成本、提升运营效率，对毛利率提升有长期效果，具备较强的投资回报潜力。

风险提示

• 人工成本上升过快：可能抵消科技带来的成本节约效果。
• 科技产出效率低：技术推广和应用效率不足可能影响盈利预期。
• 技术推广进展慢：技术普及速度较慢可能影响行业整体发展。

行业发展趋势

• 智慧化转型：物业管理行业正在从传统劳动密集型模式向科技驱动的智能化模式转变。
• 智能化建设：智能化系统建设成为行业重点，尤其在安防系统和硬件设备方面。
• 毛利率提升空间：随着技术普及和成本下降，基础物管业务毛利率有望企稳并提升。

附录：重点公司数据

投资建议

• 推荐逻辑：智慧物管技术的落地显著降低了人力成本，提升了运营效率和毛利率。
• 持续推荐：招商积余、南都物业、世联行等公司，因其在智慧物管技术应用方面的领先地位和良好的盈利能力预期。

结论

智慧物管技术正在加速普及，带来显著的成本节约和效率提升，对物业管理行业毛利率的提升具有长期积极影响。随着技术的成熟和成本的下降，行业有望实现从低附加值向高附加值的转型，建议关注具备智慧物管技术应用能力的公司。