2024-08-27-国家金融与发展实验室-房地产市场及房地产金融运行——2024Q2--房地产金融_29页_2mb

NIFD季报：房地产市场及金融分析（2024上半年）

核心观点

2024年上半年，中国房地产市场运行处于下行阶段，核心城市二手房价首次转涨，景气触底，但整体销售和投资规模继续收缩。金融方面，个人住房贷款利率下调至3.1%，房企融资难度加剧，但政策支持逐步见效。风险聚焦于房企债务违约和资产负债恶化。

一、房地产市场运行

1. 价格与销售：

   • 新建商品住宅和二手房价格持续下跌，二手住宅价格创2005年以来最大同比跌幅。
   • 核心城市（北京、上海、杭州、南京）6月二手房环比首次转涨，反映政策初期效果。
   • 住房销售面积与金额同比降幅扩大，但季度边际改善。

2. 开发与投资：

   • 住宅开发投资和新开工面积同比下降，房企对中长期投资持谨慎态度。
   • 国房景气指数连续下滑，但6月首次年内回升，提示触底可能。

3. 库存与土地：

   • 库存去化周期环比缩至30.7个月，二线城市改善显著。
   • 土地成交面积与金额同比大幅下降，房企拿地意愿弱，财政土地出让收入同比减少。

4. 租金与投资价值：

   • 租金价格同比下降扩大，但资本化率普遍下降，租金收益率高于定期存款利率，资产投资价值初现。

二、个人住房金融

1. 贷款利率：

   • 首套房贷款利率降至3.1%，二套与首套利差缩小至40个基点。
   • 政策取消全国利率下限，推动月供成本下降，改善性需求受益显著。

2. 居民杠杆：

   • 中长期贷款增量月均仅1967亿元，居民举债意愿未恢复。
   • 首付比例下调带动部分城市新增贷款LTV回升，杠杆上升与总需求有限矛盾凸现。

三、房企融资

1. 资金来源：到位资金同比降22.6%，境外债融资功能断崖式衰退，信托业务年终结业。
2. 债券与风险：新增违约主体减少，但资不抵债房企增多，恒大等头部企业净值为负。72%的A股房企预亏，资产负债表持续恶化。

四、“5·17”政策影响

新政包括五项内容，旨在宽购房条件与优化房企资金链。关键措施：

1. 保障性住房再贷款（3000亿元）带动银行贷款5000亿元，支持库存吸收。
2. 首付比例下调至15%/25%，中性化中长期贷款利率调整，公积金贷款利率下调以降成本。
3. 副作用：还贷压力增加可能削弱政策效果。

五、风险分析与展望

1. 风险：房企债务违约及资产清偿风险未脱，部分城市提前还贷潮增加政策落地阻力。
2. 展望：需求端政策或延缓市场下行，房价长期支撑或依赖基本面修复；房企融资在项目白名单机制下或略缓解，但整体仍偏弱。后续需关注土地消化、信用风险处置等焦点。

结论

房地产市场短期筑底，政策导向带动小周期回暖，但结构性矛盾尚未根本解决，新周期或需财政深度介入。