20220911-天风证券-房地产行业研究周报_保交楼_进入加速期_19页_1mb

房地产行业总结（2022年9月4日-9月10日）

核心内容

本周房地产行业聚焦“保交楼”政策的推进，郑州市成为首个系统性推动停工楼盘全面复工的城市，标志着“保交楼、稳民生”政策进入实质性落地阶段。同时，全国新房、二手房销售同比出现下滑，但土地市场有所回暖。

主要观点

• “保交楼”进入加速期：郑州市通过“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”专项行动，推动停工楼盘复工，强化企业主体责任，政府提供纾困支持，法院加快破产重整进程，领导分包兜底。
• 政策创新与执行：郑州推出“4+1”模式，包括统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组及设立地产纾困基金，新增四项重点任务，包括加快纾困基金使用、加大人才公寓回购力度、发放首批50亿元保交楼专项借款、清偿政府欠款。
• 市场表现：本周申万房地产指数上涨7.51%，H股指数上涨4.75%，显示出市场对政策的积极反应。
• 行业分析：房地产行业正从“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高能级、高信用、高品质）转型，国央企和头部房企有望率先受益。

关键信息

郑州市“保交楼”专项行动

• 目标：于10月6日前实现所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。
• 举措：
  1. 全面确保复工：对有实力企业督促全面复工；对资金困难企业由政府平台公司接收并先复工后清算；对资小于债企业采取代建方式复工。
  2. 政府全力纾困：争取商业银行资金，做好专项借款配套融资、经困资金配套融资及购买公寓作为人才房的配套融资。
  3. 破产重整：鼓励企业申请破产，法院加快案件处理，采取短、平、快方式快速处置。
  4. 领导分包兜底：主要领导分包1-2个项目，履行兜底责任。
• “4+1”模式：
  • 新增重点：加快纾困基金盘活项目、加大人才公寓回购力度、尽快发放首批50亿元保交楼专项借款、尽快清偿政府欠款。
  • 纾困基金：首批意向项目8个，预计投资43亿元；9月底前投放不低于50亿元，10月中旬前全部放款到位。
  • 人才公寓回购：8月底完成第一批2万套，10月底完成第二批3万套，12月底完成第三批5万套。

房地产市场表现

• 新房市场：
  • 本周成交面积318万平，月度同比-42.77%，相较上月下降19.83pct。
  • 分能级看，一线城市成交面积102万平，同比-4.97%；二线城市173万平，同比-22.08%；三线及以下43万平，同比-40.20%。
• 二手房市场：
  • 本周成交面积113万平，月度同比-10.15%，相较上月下降23.00pct。
• 土地市场：
  • 本周成交建面3500万平，滚动12周同比+11.32%。
  • 成交总额679亿元，滚动12周同比+3.58%。
  • 全国平均溢价率+1.63%，滚动12周同比-5.91pct。

政策动态

• 全国政策：
  • 教育部鼓励教师群体建设或配租公租房。
  • 中央全面深化改革委员会提出农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。
• 地方政策：
  • 信阳：允许购房人提取住房公积金用于支付预付购房款。
  • 金华：提高公积金贷款额度至80万元。
  • 重庆：降低第二套房最低首付至30%，提高公积金贷款额度。
  • 承德：支持发展被动式超低能耗建筑商品房项目。
  • 海南：允许购房人使用配偶及直系亲属住房公积金支付购房首付款。
  • 京津冀：下达21亿元中央预算内投资支持雄安新区配套设施。
  • 吉安：建设筹集保障性租赁住房13850套。
  • 六安：购房补贴400元/平方米，三孩家庭额度上浮20%。
  • 宜宾：优化商品房预售条件，调整价格备案范围。
  • 石家庄：允许父母作为共同还款人。
  • 云浮：提高首套公积金贷款额度至25万元。
  • 北京：建设筹集保障性租赁住房40万套。
  • 济南：收购存量房源用于租赁储备。
  • 深圳：计划供应保障性租赁住房1.8万套。
  • 湖北：新建住宅小区配建养老服务设施。
  • 杭州：推出共有产权保障住房项目。
  • 福建：严格管控超高层建筑建设。

投资建议

• 推荐标的：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国。
• 投资逻辑：从“旧三高”向“新三高”切换，国央企和头部房企有望受益于行业复苏。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 行业销售下行超预期。
• 因城施策力度不及预期。

总结

郑州市“保交楼”专项行动标志着政策进入实质性落地阶段，通过分类施策、提高效率、明确主体责任等方式，推动停工楼盘全面复工。全国新房和二手房销售同比下滑，但土地市场有所回暖。政策方面，多地推出公积金贷款额度提升、购房补贴、优化预售条件等措施，以稳定市场。投资方面，推荐优质龙头和成长型房企，以及物管公司，关注行业复苏机会。风险方面，需警惕信用风险蔓延及销售下行超预期。