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详细总结：Times China (1233 HK)

核心内容

Times China 是招商银行全资附属机构，总部位于广州，专注于广州和佛山的房地产开发，同时也在清远、珠海、中山、江门、东莞、惠州、肇庆等地开展业务。公司以“城市发展服务商”为新的业务定位，致力于推动区域城市化发展。Times China 的主要优势在于其对粤港澳大湾区（GBA）的深度布局，以及其在城市更新项目中的丰富经验。

主要观点

• 区域优势：Times China 深度参与粤港澳大湾区的城市开发，其土地储备中 58.5% 位于 GBA，2018 年上半年 GBA 贡献了 91.2% 的销售额。
• 城市更新项目：公司积极参与城市更新，目前有 70 个城市更新项目，计划建筑面积达 1950 万平方英尺，其中 30 个项目预计在 2018-2020 年完成，计划建筑面积为 562 万平方英尺。
• 政策支持：广东省对“三旧”改造（旧工厂、旧村落、旧城区）有完善的政策支持，为城市更新项目提供了良好的发展环境和政策保障。
• 土地储备与成本：截至 2018 年 6 月 30 日，Times China 的土地储备为 1820 万平方英尺，平均土地成本为 3195 元/平方英尺，仅为 2018 年 8 月 ASP 的 18.9%。
• 估值与投资建议：公司当前股价为 HK$6.70，预计 2018-2020 年营收分别为 310 亿、405 亿和 525 亿人民币，核心净利润分别为 35 亿、43 亿和 58 亿人民币，CAGR 为 34.4%。当前市盈率（PE）为 2.9/2.5 倍，低于其他湾区主题开发商，给予“买入”评级，目标价为 HK$9.02，较当前价格有 34.6% 的上涨空间。

关键信息

公司概况

• 成立于 1999 年，主要从事住宅、商业物业、工业区及特色小镇的开发与管理。
• 截至 2018 年上半年，公司拥有 1820 万平方英尺土地储备，其中 1/3 位于清远。
• 2018 年 2 月，公司更名为 Times China，并提出成为全球 500 强企业和 1000 亿人民币销售额的目标。

财务表现

• 营收：2018 年上半年营收为 104.77 亿人民币，预计全年营收目标为 550 亿人民币。
• 净利润：2018 年上半年核心净利润为 35 亿人民币，同比增长 86%。
• 利润率：2018 年上半年毛利率为 28.2%，净利率为 11.3%。
• 资产负债率：截至 2018 年上半年，净负债率为 67%。

土地储备分布

• 大湾区土地储备：1065 万平方英尺，占总土地储备的 59%。
• 清远土地储备：606 万平方英尺，虽未被纳入 GBA，但地理位置优越，受广州与清远一体化政策支持。

投资建议

• 买入建议：基于其强大的城市更新项目和在大湾区的战略布局，给予“买入”评级。
• 目标价：HK$9.02，较当前价格 HK$6.70 有 34.6% 的上涨空间。
• 估值分析：公司当前市盈率和市净率较低，预计 2018 年底每股净资产（NAV）为 HK$18.04，目标价为 HK$9.02，相当于 50% 的折让。

财务分析

关键风险

• 政策风险：城市更新项目受政策影响较大，政策变化可能影响项目进度。
• 市场风险：房地产市场波动可能影响公司销售和利润。
• 融资风险：公司净负债率较高，需关注其融资能力及债务管理。
• 竞争风险：在大湾区内面临其他大型开发商的竞争压力。

总结

Times China 作为一家深耕粤港澳大湾区的房地产开发商，凭借其丰富的土地储备和城市更新项目，具有较强的区域发展优势和政策支持。公司未来发展前景良好，预计在 2020 年实现 1000 亿人民币的销售目标。尽管当前估值较低，但其高增长潜力和政策红利使其具备较高的投资价值，因此给予“买入”评级。