时代中国（1233 HK）总结
核心内容
时代中国是一家总部位于广州的房地产开发商，主要深耕广州和佛山市场，同时在粤港澳大湾区拥有大量土地储备。公司凭借区域优势和城市更新项目的推进，成为大湾区主题开发商的代表之一。
主要观点
- 区域优势明显：时代中国在粤港澳大湾区的土地储备占比高达58.5%，若计入清远项目，则超过90%的土储位于珠三角区域，显示出其在大湾区开发中的核心地位。
- 城市更新项目丰富：公司已在广佛地区开展城市更新业务，拥有70个更新项目，预计可转化为约1,950万平的土储。其中30个项目将在2018-2020年间完成，预计转化562万平。
- 政策环境利好：广东在“三旧”改造方面有完善的政策法规，有助于提升更新项目的透明度和确定性，进一步支撑公司未来发展。
- 财务表现强劲：公司预计2018-2020年收入复合年增长率达32%，核心净利润复合年增长率达34.4%。未来三年的每股盈利（EPS）预计持续增长，从2.04元增至3.16元。
- 估值具有吸引力：截至2018年底，公司每股资产净值为18.04港元，目标价为9.02港元，相当于约50%的折让，因此首次覆盖给予买入评级。
关键信息
土地储备与成本
- 截至2018年6月30日，公司土地储备达1,820万平，足以支撑未来3-5年的发展。
- 平均土地成本为3,195元/平，仅为2018年前8个月平均销售价格16,861元/平的18.9%。
发展战略
- 期待粤港澳大湾区发展规划的出台，认为其将提升区域经济，进一步支撑公司业务增长。
- 清远项目虽不在湾区规划中，但因距离广州仅1小时车程，且受益于“广清一体化”政策，预计也将获得发展支持。
财务预测（单位：百万人民币）
| 项目 |
FY16A |
FY17A |
FY18E |
FY19E |
FY20E |
| 营业额 |
16,206 |
23,110 |
30,956 |
40,547 |
52,538 |
| 净利润 |
1,955 |
2,667 |
3,747 |
4,322 |
5,795 |
| EPS |
1.13 |
1.51 |
2.04 |
2.36 |
3.16 |
| 市盈率 |
5.2 |
3.9 |
2.9 |
2.5 |
1.9 |
| 市帐率 |
1.1 |
0.7 |
0.6 |
0.5 |
0.4 |
| 股息率 |
5.3 |
5.3 |
9.0 |
11.2 |
15.0 |
| 净资产 |
9,132 |
15,572 |
18,344 |
21,456 |
25,628 |
主要比率
| 指标 |
FY16A |
FY17A |
FY18E |
FY19E |
FY20E |
| 销售组合(%) |
- |
- |
97.8% |
98.2% |
98.5% |
| 物业开发 |
96.4% |
97.2% |
97.8% |
98.2% |
98.5% |
| 租金收入 |
1.8% |
1.3% |
1.0% |
0.8% |
0.6% |
| 物业管理费收入 |
1.8% |
1.5% |
1.2% |
1.0% |
0.9% |
| 毛利润率 |
26.2% |
27.9% |
28.1% |
28.5% |
28.5% |
| 息税前利润率 |
18.9% |
21.6% |
22.3% |
21.5% |
21.5% |
| 税前利润率 |
19.5% |
22.9% |
21.8% |
20.0% |
20.4% |
| 净利润率 |
12.1% |
11.5% |
12.1% |
10.7% |
11.0% |
| 核心净利润率 |
10.8% |
10.3% |
11.2% |
10.7% |
11.0% |
| 有效税率 |
37.3% |
36.8% |
41.5% |
40.8% |
38.6% |
| 净负债/总权益比率(%) |
53.2% |
57.5% |
69.1% |
65.7% |
66.0% |
| 资本回报率 |
21.4% |
17.1% |
20.4% |
20.1% |
22.6% |
| 股息率 |
5.3% |
5.3% |
9.0% |
11.2% |
15.0% |
| 每股账面值(人民币) |
5.27 |
8.68 |
9.70 |
11.39 |
13.67 |
投资评级
- 评级：买入（首次覆盖）
- 目标价：9.02港元
- 潜在升幅：+34.6%
- 当前股价：6.70港元
公司优势
- 本地化优势：拥有丰富的旧改项目经验，资金投入大，具备较强的本地资源整合能力。
- 增长潜力：受益于大湾区发展规划及广清一体化政策，未来收入和利润有望持续增长。
- 低估值：市盈率和市帐率均低于其他大湾区开发商，具备投资价值。
股东结构
| 股东 |
持股比例 |
| 岑剑雄 |
65.17% |
| 自由流通 |
34.83% |
股价表现（单位：%）
| 时间段 |
绝对回报 |
相对回报 |
| 1个月 |
-17.4% |
-12.7% |
| 3个月 |
-33.5% |
-26.4% |
| 6个月 |
-45.2% |
-34.6% |
财务报表摘要
- 收入：持续增长，预计2020年达52.5亿元。
- 净利润：预计2020年达5.795亿元。
- 现金流：融资活动现金流为正，现金及现金等价物逐步增加，但投资活动现金流为负。
风险提示
- 本报告所载数据和预测仅供参考，不构成投资建议。
- 投资价值或回报存在不确定性，可能受市场及其他因素影响。
- 报告中提及的公司可能与招银国际存在利益冲突，投资者需注意。
免责声明
- 分析员声明：报告观点反映其个人看法，与薪酬无直接关系。
- 投资评级：买入评级为未来12个月潜在涨幅超过15%。
- 报告信息仅限特定客户和专业人士使用，未经许可不得传播。
