20220407-亿翰智库-3月房地产行业月报（第45期）_土地及住宅市场小幅拉升_第三季度或真正回暖_29页_1mb

2022年3月房地产行业月报总结

核心内容概述

2022年3月，中国房地产行业在政策支持和市场调整的双重作用下，呈现小幅回暖趋势。虽然需求端政策有所松动，但整体政策力度偏弱，市场恢复仍不及预期。土地市场在集中供地政策推动下，成交热度有所回升，但整体融资环境仍显严峻，尤其是民营企业海外融资持续净流出。资本市场表现有所改善，地产股跑赢沪深300指数，反映出市场预期的逐步转向。

主要观点

• 行业政策：国家层面暂缓房地产税试点，地方层面在公积金贷款、商业贷款、购房补贴等方面释放利好。兰州、哈尔滨等二线城市限购、限贷、限售政策有所松动，但政策效果尚未显现。央行与银保监会提出支持新市民购房信贷需求，但政策落地尚需时间。
• 住宅市场：3月全国商品住宅销售面积为1640.6万平米，同比大幅下降47.6%，环比小幅上升27.1%。市场恢复主要集中在核心二线城市，而三四线城市仍显疲软。整体市场仍处调整期，小阳春或将在第三季度真正到来。
• 土地市场：3月住宅用地供应面积同比小幅下降33.5%，但环比大幅上升117.7%。成交面积同比下降59.1%，环比上升45.3%。核心二线城市土地成交溢价率显著回升，但整体仍处低位。
• 企业经营：房企土地投资活动略有回升，TOP100房企权益拿地金额环比上升63.9%，但同比仍下降36.0%。销售方面，TOP200房企销售额同比下降52.9%，降幅较2月扩大。融资方面，境内债融资规模为680.4亿元，为2021年8月以来新高，但海外债融资仍为净流出。
• 资本市场：地产股表现优于沪深300指数，市场信心有所恢复。部分房企股价上涨，尤其是龙头房企，而部分房企因流动性问题面临债务违约风险。

关键信息

行业政策

• 需求端：兰州、哈尔滨等城市限购、限贷、限售政策松动，但整体力度较小。
• 供给端：部分城市优化预售资金监管，但尚未有实质性宽松政策出台，行业融资仍未明显改善。

住宅市场

• 成交面积：3月全国商品住宅销售面积1640.6万平米，同比下降47.6%，环比上升27.1%。
• 城市分化：一线城市销售面积同比大幅下降，核心二线城市增长较快，普通二线城市恢复明显，但三四线城市仍显疲软。
• 去化周期：库存小幅下行，但去化周期仍持续延长。

土地市场

• 土地供应：3月住宅用地供应面积同比下降33.5%，环比上升117.7%，主要集中在核心二线城市。
• 土地成交：成交面积同比下降59.1%，环比上升45.3%。核心二线城市溢价率明显回升，但整体仍处低位。
• 流拍情况：3月共流拍75宗地块，面积734.4万平米，其中三四线城市流拍最严重。

企业经营

• 投资：TOP100房企权益拿地金额环比上升63.9%，但同比仍下降36.0%。国央企和地方国企拿地积极性较高。
• 销售：TOP200房企销售额同比下降52.9%，降幅较2月扩大。头部房企表现相对平稳，但多数房企销售下滑。
• 融资：境内债融资规模达680.4亿元，为2021年8月以来新高。海外债净融资-49.9亿美元，形势仍严峻。
• 资本市场：地产股表现优于沪深300指数，市场预期逐步转向，部分房企股价上涨，但部分房企因债务问题股价下跌。

资本市场

• 地产股表现：3月地产股上涨9.5%，跑赢沪深300指数，市场信心有所恢复。
• 债务处理：部分房企成功偿还债务，但阳光城、禹洲集团等出现债务违约，部分房企达成债务展期协议。

图表目录（关键数据）

• 图表1：3月需求端政策汇总
• 图表2：3月供给端政策汇总
• 图表3：各能级城市3月商品住宅成交面积及同比、环比数据
• 图表4：典型城市近半年去化周期情况
• 图表5：2022年3月各能级城市土地供应面积及同比、环比数据
• 图表6：2022年3月各能级城市土地成交面积及同比、环比数据
• 图表7：2022年3月各能级城市土地成交平均溢价率
• 图表8：2022年3月各能级城市土地成交楼面均价情况
• 图表9：2022年3月各能级城市流拍情况
• 图表10：2020年1月至2022年3月房企300城拿地平均溢价率
• 图表11：2021年至2022年1-3月权益拿地金额TOP100房企企业性质
• 图表12：2022年1-3月销售额TOP10房企销售情况
• 图表13：2022年3月样本房企销售业绩及增速
• 图表14：2020年1月至2022年3月TOP200房企销售总额及同比
• 图表15：2021年至2022年3月房企信用债融资情况
• 图表16：2021年5月至2022年3月不同类型房企信用债融资情况
• 图表17：2021年至2022年3月房企海外债融资情况
• 图表18：近1年房地产指数、恒生指数和沪深300指数累计涨跌幅
• 图表19：2022年3月房企主要经营事项

总结

2022年3月房地产行业在政策支持下略有回暖，但市场恢复仍显缓慢。需求端政策有所松动，但力度有限，主要集中在低能级城市。土地市场在集中供地推动下，成交热度回升，但整体融资环境仍严峻，尤其是民营企业海外融资压力较大。资本市场表现有所改善，地产股跑赢沪深300指数，反映出市场预期的逐步转向。随着政策进一步宽松和疫情得到有效控制，市场有望在第三季度迎来真正回暖。