宏观研究报告：房产税究竟何时推出？-20180727-太平洋证券-12页-1mb

房产税究竟何时推出？总结

核心内容

房地产税作为一项重要的税制改革，近年来再次成为政策讨论的热点。其核心目的是为了补充地方税源、调节房价以及构建更合理的地方财税体系。然而，由于涉及复杂的立法、授权和推进过程，房地产税的全面推行仍面临诸多挑战。

主要观点

• 房地产税的推进原则：遵循“立法先行，充分授权，分步推进”的总体方针。
• 立法先行：房地产税必须在法律框架下实施，目前仍处于立法阶段，预计2019年全国人大将审议相关法律草案。
• 充分授权：立法完成后，将授权地方政府制定具体实施办法，包括税率、征收对象和时间等。
• 分步推进：房地产税将通过试点先行，逐步总结经验，再向全国推广，同时考虑城市与乡村、企业与个人的分步实施。

关键信息

立法进程

• 立法现状：截至2018年，我国已有6个税种完成立法，房地产税尚未完成。
• 立法计划：房地产税可能在2018年形成初稿，提交全国人大常委会审议，2019年全国人代会表决。
• 立法难点：
  • 产权界定：土地为国有，产权期限为40-70年，需明确“用益物权”概念。
  • 税种厘清：现有房地产税多集中于流转环节，而房地产税应针对保有环节。
  • 财政平衡：需调整税负结构，避免重复征税，同时考虑财政收入的短期冲击。

征收原则与模式

• 属地与属人原则结合：兼顾征收便利与公平性，可能在房产买入时点优先确定免税部分，剩余部分按属地原则征收。
• 税率与计税依据：
  • 预期按房屋评估值征收，税率将根据房价情况设定。
  • 试点阶段以交易价格为计税依据，但存在不合理之处，未来可能转向评估值。
• 财政分配：可能采用中央与地方分成机制，中央拿取20%-30%用于跨地区调节。

试点情况

• 试点区域：上海和重庆分别于2011年启动房地产税试点。
• 试点问题：
  • 征税范围较小，税率较低，难以形成有效财政收入。
  • 税制设计不合理，如计税依据以交易价格为主，未体现财产税属性。
  • 缺乏完善的征管体系，导致征税难度大，逃税现象严重。
• 试点效果：
  • 房产税税额逐年上升，但占地方财政收入比重仍较低。
  • 重庆房产税占地方财政收入比重约2.9%（2017年），上海则更低且增长缓慢。

推进模式

1. 中央立法：制定全国统一的法律框架。
2. 启动试点：在部分城市先行试点，积累经验。
3. 总结经验：评估试点效果，调整政策细节。
4. 地方上报细则：各地方政府提出具体实施办法。
5. 中央统筹安排：统一协调各地细则，确保公平性。
6. 全国推广：在法律和制度完善后，逐步在全国范围内实施。

风险提示

• 经济下行风险：下半年经济可能因外需下滑和内需不振出现超预期下行。
• 税制改革风险：房地产税作为财产税，可能对居民负担和地方财政结构产生较大影响。

附：房地产税立法与变迁

附：上海与重庆试点办法比较

结论

房地产税的推出并非一蹴而就，其推进需经历立法、授权与分步实施的多阶段过程。当前，房地产税仍处于立法阶段，地方试点效果有限，税制设计和征管体系尚不完善。未来，房地产税有望纳入地方主体税种，但需在法律框架下，结合属地与属人原则，逐步推进。尽管存在诸多挑战，但房地产税的立法进程可能加快，从立法到全面推广仍需较长的时间。