20171229-广发证券-房地产行业_政策思路连续_关注房产税进程_12页_1mb

房地产行业政策与市场分析总结

核心内容

2017年中央经济工作会议对房地产行业政策进行了系统性阐述，强调调控政策的连续性和稳定性，同时加快建立住房制度长效机制。政策导向从早期推动城镇化、建设保障性住房，逐步过渡到当前的租购并举、租赁市场发展与房地产税立法推进阶段。

主要观点

1. 调控维持连续稳定，长效机制加速建立

• 调控政策：中央经济工作会议明确指出，要保持调控政策的连续性和稳定性，实施差别化调控，地方政府主导的“四限”政策（限购、限贷、限价、限售）仍将持续深入。
• 长效机制：长效机制从“加快研究建立”到“完善促进”，表明政策从理论研究逐步走向实际执行，包括发展租赁市场、推进房地产税立法等。
• 租赁市场：会议强调发展长期租赁，保护租赁利益相关方的合法权益，支持专业化、机构化租赁企业发展。执行层面将推动租售同权，完善租赁法律制度。

2. 财政与货币政策保持稳中趋紧

• 财政政策：自2010年以来，财政政策始终以“积极”为主，但2017年强调压缩一般性支出、加强地方政府债务管理。
• 货币政策：延续“稳健中性”基调，货币信贷和社会融资规模保持合理增长。按揭贷款利率连续上涨，显示信贷环境趋紧。
• 信贷监管：央行、住建部及银监会联合规范购房融资行为，资金监管范围扩大，封堵资金流入房地产的渠道，体现政府居民去杠杆的决心。

3. 房地产税立法进程明确，但落地仍需时间

• 立法原则：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，房地产税立法和实施将逐步推进。
• 试点经验：上海和重庆自2011年起已开展房产税试点，但主要针对增量房产，未涉及存量住宅。
• 未来方向：房地产税将基于房产评估值进行征收，地方政府将被充分授权，因地制宜地执行差别化政策。
• 税制结构：当前房地产税制存在税种繁多、结构不合理的问题，未来将完善持有环节税收，适度降低交易和建设环节税费负担。

4. 房地产税对行业基本面和投资的影响

• 短期影响：房产税的出台可能对房地产投资产生一定干扰，尤其在估值层面带来短期压力。
• 中期影响：房产税落地将有助于建立更合理的房地产税制，但对房价的中期走势影响有限。
• 投资建议：建议关注业绩增长确定性高、NAV折价较大的龙头企业，以应对政策预期带来的波动。

关键信息

• 政策连续性：2017年中央经济工作会议对房地产政策的表述与十九大保持一致，强调短期调控与长效机制并重。
• 房产税立法：财政部长肖捷在12月20日重申推进房地产税立法，预计至少需要2-3年时间完成立法和落地。
• 地方政府授权：地方政府将在房地产税的征税对象、税率、时间点等方面拥有充分自主权，执行差别化政策。
• 国际经验：多数国家房产税以评估值或租金为税基，税率在0.5%至3%之间，由地方政府决定。
• 市场预期：2018年房地产政策将加快落地，房产税的预期兑现可能成为影响市场的重要节点。

风险提示

• 房地产税立法及落地时间存在不确定性。
• 长效机制的其他改革措施可能对房地产销售预期产生影响。

行业评级与分析师信息

• 行业评级：持有
• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验
  • 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

数据与图表来源

• 数据来源：政府官网、统计局、Wind、融360、广发证券发展研究中心
• 图表来源：广发证券发展研究中心

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