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报告摘要

中国房地产市场周报（2013年3月30日-4月5日）总结

核心内容

本报告分析了2013年3月30日至4月5日期间中国房地产市场的整体表现与重点城市数据，重点包括住宅成交量、价格指数、土地供应及成交情况，以及重点公司的财务表现与投资评级。

主要观点

市场情绪冷却：随着国五条细则的出台，房地产市场交易情绪明显冷却，市场观望情绪浓厚。
政策影响：北京因房地产交易系统升级暂停购房资格申请，导致交易量接近于零；二套房贷政策调整对市场影响有限，因预期已提前释放。
成交量下降：重点城市新建住宅成交环比4个上升，15个下降；二手房成交普遍下降，其中深圳、杭州等城市跌幅显著。
价格指数上涨：2013年2月百城住宅价格指数环比增长0.83%，74个城市价格上涨，显示市场仍有一定热度。
库存变化：重点城市住宅可售面积环比下降1.4%，去化周期有所缩短，表明市场供需关系趋于平衡。
土地市场：土地供应面积同比下降1%，但住宅供应面积大幅上升57%；土地成交面积下降15%，但成交金额大幅上升50%，楼面均价同比上涨56%，显示土地市场热度上升。

关键信息

重点城市住宅成交情况

新建住宅：重点城市新建住宅成交环比4个上升，15个下降；一线城市成交面积环比下降56%，二线城市成交面积环比下降12%。
二手房：重点城市二手住宅成交环比8个下降，一线城市合计成交面积环比下降88%，二线城市合计成交面积环比下降58%。
具体城市表现：
- 北京：新建与二手房成交均接近于零。
- 上海：新建成交环比下降40%，二手房成交环比下降62%。
- 广州：新建成交环比下降41%，二手房成交环比下降63%。
- 深圳：新建成交环比上升6%，二手房成交环比下降64%。
- 重庆、成都、苏州：新建成交环比上升。
- 天津、杭州、南京、武汉等：新建与二手房成交均环比下降。

百城住宅价格指数

2013年2月：百城住宅价格指数环比增长0.83%，同比增长2.48%。
价格走势：74个城市住宅价格指数环比上涨，26个城市环比下跌。
一线城市：价格指数环比增长明显，但成交量下降。
二线城市：价格指数环比增长，但成交面积和价格指数有所分化。

土地市场

土地供应：40个大中城市土地供应面积同比下降1%，住宅供应面积大幅上升57%。
土地成交：40个大中城市土地成交面积同比下降15%，住宅成交面积微增7%，成交金额同比上升50%，楼面均价同比上涨56%。
城市表现：
- 一线城市：土地成交面积增长20%，成交金额增长299%，楼面均价增长178%。
- 二线城市：土地供应与成交面积均下降，但成交金额略有下降。
- 三线城市：土地供应面积大幅上升117%，成交面积上升12%，成交金额上升60%。

重点公司投资建议

推荐公司：
- 万科A：强烈推荐-A，13年EPS预计1.50，13年PE预计7.5。
- 招商地产：强烈推荐-A，13年EPS预计2.50，13年PE预计10.0。
- 保利地产：强烈推荐-A，13年EPS预计1.57，13年PE预计7.5。
- 金地集团：强烈推荐-A，13年EPS预计0.95，13年PE预计6.9。
- 荣盛发展：强烈推荐-A，13年EPS预计1.50，13年PE预计9.6。
- 金科股份：强烈推荐-A，13年EPS预计1.56，13年PE预计8.4。
- 首开股份：强烈推荐-A，13年EPS预计1.70，13年PE预计5.6。
审慎推荐公司：
- 北京城建：审慎推荐-A，13年EPS预计1.47，13年PE预计8.0。
- 华业地产：审慎推荐-A，13年EPS预计0.45，13年PE预计10.3。
- 中南建设：审慎推荐-A，13年EPS预计1.37，13年PE预计9.1。
- 格力地产：审慎推荐-A，13年EPS预计0.65，13年PE预计10.4。
- 鲁商置业：审慎推荐-A，13年EPS预计0.40，13年PE预计10.4。
- 天津松江：审慎推荐-A，13年EPS预计0.49，13年PE预计7.9。
- 凤凰股份：审慎推荐-A，13年EPS预计0.48，13年PE预计9.8。
- 苏州高新：审慎推荐-A，13年EPS预计0.21，13年PE预计19.1。
- 信达地产：审慎推荐-A，13年EPS预计0.29，13年PE预计14.8。
- 京投银泰：审慎推荐-A，13年EPS预计0.25，13年PE预计21.4。
- 浦东金桥：审慎推荐-A，13年EPS预计0.41，13年PE预计20.2。
- 世联地产：审慎推荐-A，13年EPS预计0.66，13年PE预计18.1。

风险提示

政策风险：国五条细则导致市场景气下滑。
市场波动：市场情绪冷却可能影响交易量和价格走势。

投资评级定义

公司短期评级：
- 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
- 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间。
- 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间。
- 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。
公司长期评级：
- A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
- B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
- C：公司长期竞争力低于行业平均水平。
行业投资评级：
- 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
- 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
- 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。