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地产 | 现房销售改革：楼市复苏路线图预测

核心内容概述

本文围绕现房销售改革对房地产市场复苏路径的影响，从短期、中期和远期三个阶段进行分析，预测了楼市在政策推动下的变化趋势与投资机会。整体来看，现房销售改革旨在通过提振需求、压降供给，推动房地产市场逐步复苏。

短期（2026年9月-2027年春节）

主要观点

• 新房市场加速推货：由于预售监管趋严及按揭贷款放款延迟，开发商有更强动力加速推货以回款。
• 一次性付款折扣可能增加：现房销售政策下，一次性付款对开发商而言更具吸引力，促销手段可能更偏向价格调整。
• 二手房成交活跃：受按揭贷款期限延长、居民月供负担下降及地方政策刺激影响，二手房市场在短期内表现强劲。

关键信息

• 截至2026年7月末，全国商品房待售面积为7.6亿平米，库存压力仍存。
• 2025年土地出让金同比下降15%，但降幅有所收窄。
• 9月前8日，72个样本城市二手房成交套数同比增长24.8%，增幅环比提升10.2个百分点。
• 上海房价在2026年一季度见底，北京预计在三季度见底，其他城市可能维持惯性趋势。

中期（2027年春节后-2027年底）

主要观点

• 新房供给逐渐减少：随着现房销售政策的实施，新房市场供给量下降，但仍有存量现房与新推项目并存。
• 二手房市场持续活跃：传统销售旺季到来，叠加新开工面积下降，租金趋于稳定，对购房决策形成吸引力。
• 房价见底回升城市增加：杭州、合肥、苏州、深圳、成都、沈阳等城市可能因供需关系改善而出现房价回升。

关键信息

• 2026年9月之后土地出让金可能明显下降，土地成交面积进一步减少。
• 2026年4月前后获得的土地因未能取得许可证，将优先安排现房销售。
• 二手房挂牌量预计在2027年春节后开始下行，推动价格回升。
• 新房与二手房价差可能进一步扩大，高品质新房具备品质溢价能力。

远期（2028年-2029年）

主要观点

• 新房走向精品化、定制化：现房销售制度促使开发商重视产品力，产品研发中心逐步形成，品质成为竞争关键。
• 货值供应趋于稳定：新房市场供给逐渐恢复，但整体仍偏紧，市场进入结构性调整阶段。
• 房价止跌回升：随着供需关系改善及产品力提升，全国房价有望止跌回升，但二手房涨幅空间有限。

关键信息

• 二手房市场因供给充足、回归居住属性，未来房价上涨空间有限，预计5%-10%的反弹即可引发挂牌量回升。
• 开发企业毛利率有望回升，高品质产品可实现较高的品质溢价。
• 头部开发商及具备产品力的企业将更具竞争优势。

变数与风险提示

• 需求提振政策加码：若政策进一步刺激需求，房价可能提前回升，影响市场节奏。
• 开发商业绩承压：现房销售可能延长销售周期，影响2026年房地产公司业绩。
• 资金链紧张：部分开发商可能因回款速度放缓，在2026年四季度面临资金压力。
• 产品力不足风险：部分企业可能难以适应现房销售模式，导致竞争力下降。

投资策略建议

• 重视产品力：未来房地产盈利将更多依赖产品力而非规模，具备专门产品部或首席产品官的企业更具潜力。
• 关注头部经纪服务商：随着市场结构变化，头部中介机构在服务质量和资源匹配方面更具优势。
• 布局商管与物业板块：现房销售制度下，物业管理与商业运营将成为房企盈利的重要支撑。

作者信息

• 陈聪：中信证券基础设施与现代服务产业首席分析师
• 张全国：中信证券房地产开发与服务首席分析师
• 刘东航：中信证券房地产开发与服务分析师
• 陈兆儒：中信证券房地产开发与服务分析师