20221215-东兴证券-房地产11月月报_数据跌幅全面扩大_政策支持力度持续加强_8页_905kb

房地产行业11月月报总结

核心内容

2022年11月，中国房地产行业面临销售、开发投资与资金到位的全面下跌趋势，政策支持力度持续加强，但市场信心尚未完全恢复。整体来看，行业正处于政策宽松周期的初期阶段，政策效果尚需时间显现。

主要观点

1. 销售：市场信心不足，销售降幅进一步扩大

• 销售数据：11月商品房销售面积同比-33.26%，销售额同比-32.22%，销售均价同比微涨1.56%。
• 累计数据：1-11月商品房销售面积同比-23.30%，销售金额同比-26.60%。
• 政策支持：政策从“救项目”转向“稳房企”，重点支持优质民企融资，如“第二支箭”债券融资支持计划、保函置换预售监管资金等。
• 需求端：各地出台政策刺激市场，如提升公积金贷款额度、降低首付比、发放购房补贴、放松限购等。
• 挑战：疫情反复、房企违约、市场量价齐跌和预期减弱等不利因素仍需时间修复。

2. 开发投资：开工愈发低迷，投资降幅扩大

• 投资数据：11月新开工面积同比-50.82%，竣工面积同比-20.23%，开发投资同比-19.89%。
• 累计数据：1-11月新开工面积同比-38.90%，竣工面积同比-19.00%，开发投资同比-9.8%。
• 背景：销售不振与融资困难导致房企投资意愿降低，特别是民企无力继续土地投资。
• “保交楼”挑战：随着交付难度较大的项目增多，“保交楼”任务日益艰巨，需房企恢复经营能力。

3. 到位资金：资金面临全方位压力，融资支持亟待落地

• 资金数据：11月到位资金同比-35.38%，其中国内贷款同比-30.53%，自筹资金同比-38.79%，个人按揭贷款同比-41.78%。
• 主要来源：销售回款仍是房企主要资金来源，但持续下滑对民企冲击更大。
• 政策预期：信贷、债券、股权“三箭齐发”政策有望缓解房企信用风险与烂尾楼问题。

关键信息

• 政策方向：政策支持从“救项目”转向“稳房企”，融资端支持力度加大。
• 市场信心：优质民企融资支持政策逐步落地，市场信心有望修复。
• 需求端恢复：需求端政策已从三四线城市扩展到核心城市如杭州，预计更多二线城市将跟进。
• 投资建议：
  • 主线一：关注具有信用优势的央企和国企，如保利发展、越秀地产。
  • 主线二：关注开发主业稳健、有望获得融资支持的优质房企，如金地集团、碧桂园、龙湖集团。
• 风险提示：政策落地不及预期、盈利能力继续下滑、销售不及预期。

未来3-6个月行业大事

• 2023年1月中旬：统计局将公布2022年12月房地产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。

行业数据概览

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师信息

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。
• 承诺：分析师观点基于公开信息，与报告中的推荐或观点无直接或间接利益关联。

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