2023-10-15-世邦魏理仕-2023中国仓储物流租户调研报告_30页_5mb

中国仓储物流租户调研总结（2023年）

经营情况与经济复苏

防疫政策优化后，60%以上的受访企业表示经营情况有所改善，其中11%的企业认为有显著改善。上半年仓储物流净吸纳量同比增长27%，电商及快递快运占据新增租赁面积的70%。然而受海外需求收缩影响，上半年出口同比小幅转负，导致出口导向型制造业客户及合同物流企业保持谨慎态度，企业扩张放缓。

整体而言，对未来三年的经营预期更加乐观，70%的受访租户认为未来经营将有不同程度的改善，其中选择显著改善的企业比例从11%大幅上升至25%。

租户扩张计划

• 国内物流设施面积：59%的租户计划在未来三年内增加国内物流设施面积，整体呈现温和扩张趋势。
  • 第三方物流行业扩张意愿最强，64%的企业计划增加物流设施面积，其中27%的增幅将超过30%。
  • 制造业相对谨慎，54%的企业保持现状，45%计划增加面积。
• 市场布局：82%的租户在未来三年将进一步在一线城市圈内扩张，相比2021年的55%显著提升。一线城市圈市场在2023-2025年将新增约1800万平方米的高标仓供应，50%的供应将集中在卫星城市。

不同行业扩张策略有所差异，电商及第三方物流企业倾向一线城市核心市场，而制造业则更关注二线城市供应链布局，以适应本地化需求。

租赁策略与合同条件

在仓储资产组合策略中，租赁现有物业是大多数企业的首选（54%，其中制造业占比64%），其次是定制化仓库开发（39%）、收购公开市场出售的物业（25%）。租赁策略反映了对宏观经济不确定性的考量，企业倾向于通过租赁获取灵活性。

在合同条款中，租户最关注提前终止条款（53%），以应对经营波动。同时，也有47%的企业希望获得更短租期和扩租灵活性，以及基于周转量的租金调整机制。

自动化与技术创新

过去两年中，受访企业在仓库自动化系统和设备方面取得长足进步：

• 仓库管理系统（WMS）、传送分拣系统和货到人拣选系统的普及率已达到40-60%。
• 未来三年计划投入更多的自动化技术，包括无人搬运车、机械臂和协作机器人；同时将通过物联网和区块链技术提升供应链效率与透明度。

自动化技术的应用有效降低了人工成本，提升了仓储和配送效率。

可持续发展与绿色物流

租户对未来仓库建筑的要求中，对绿色能源设施的需求显著增高，45%的租户希望增加屋顶光伏设施，44%计划增设新能源充电设施。这一趋势与企业加速绿色转型密切相关，尤其是参与全球RE100倡议的企业，承诺在2050年前实现100%可再生能源使用。

而仓库周边或园区内的充电设施需求迅速增长，物流公司如顺丰、京东、DHL等积极推广电动运输车辆，计划在未来实现100%新能源物流运输，并在全国范围内部署对应的充电设施，助力碳减排目标的实现。

结论

随着宏观经济逐步恢复，仓储物流行业呈现温和扩张趋势。大多数租户计划增加仓储设施，尤其在一线及二线城市，但是出于对短期经济不确定性的考量，很多企业选择短期租赁策略增加灵活性。自动化及绿色转型已成为行业共识，未来在无人自动化设备和绿色能源设施方面的投入将持续增长。对于业主而言，紧跟市场趋势、提供符合租户要求的高性价比设施是保持竞争力的关键。