房地产行业专题研究_提效率_补短板_正当其时_36页_2mb

报告摘要

2018年房地产行业整体呈现利润表现全面好转且有所保留的态势，营业收入和归属净利润均实现增长。尽管净利率有所回落，但主要由非经营性因素造成，未来存在调节空间。行业结算规模增长，毛利率提升，期间费用率保持稳定，显示出房企在盈利能力、经营效率和财务安全性方面的综合提升。

利润表现：2018年，A+H80家房企合计实现收入3.42万亿元，同比增长31.5%；归属净利润同比增长16.6%，整体表现优于17年。19年一季度，收入和净利润增速分别为20.2%和14.4%，依然保持两位数增长。
经营情况：18年主流房企销售金额增速为31%，高于行业19个百分点，但相比17年有所回落。销售增长主要由面积贡献，部分企业因布局下沉导致价格有所下降。19年一季度销售增速为5%，低于全年预期。
资产负债情况：行业平均杠杆水平提升至7.32x，结构进一步优化，无息经营杠杆占比提升至58%。有息负债平均成本为6.07%，总负债成本下降。净负债率由17年的水平小幅改善。
综合运营能力：18年板块ROE平均为17.2%，较17年提升0.3个百分点。综合运营能力提升，尤其在新城控股、华润置业、招商蛇口、绿地控股及中国海外发展等公司表现突出。

整体趋势：房地产板块营业收入同比增长31.5%，归属净利润同比增长16.6%。18年结算项目主要为16、17年销售项目，均价贡献提升，毛利率提高。
细分表现：
- 龙头房企收入增速38%，业绩增速30%。
- 成长型房企收入增速27%，但业绩增速仅为4%（扣除非经营性因素后为23%）。
- 19年一季度，板块收入和业绩增速分别提高至20.2%和14.4%。
预收账款：18年末预收账款余额为3.93万亿元，同比增长31.3%；19年一季度预收账款同比增长29.5%。
毛利率：18年扣税毛利率为26.9%，同比提升1.9个百分点。19年一季度综合毛利率为30.7%，扣税毛利率为24.5%。
期间费用率：18年期间费用率9.42%，管理及销售费用率下降，财务费用率上升，主要由于融资成本提高。
少数股东损益：18年房企平均少数股东损益占比由15%上升至22%，主要由于权益比例下降。
净利率：18年归母净利率为11.6%，较17年下降1.5个百分点，但主要由非经营性因素造成。

板块分类：
- 龙头房企：销售排名前10的房企，如万科、保利、碧桂园等。
- 成长房企：销售排名11-30的房企，如招商蛇口、中南建设等。
- 其他房企：剩余的房企，如首开股份、滨江集团等。
样本企业：
- A股样本：63家。
- H股样本：17家。
- 主流房企：13家A股及15家H股，合计28家。