房地产行业：提效率，补短板，正当其时-20190509-广发证券-28页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产行业的整体表现及主要房企的财务、经营和投资情况，总结了行业发展趋势、盈利能力、经营效率以及潜在风险。

主要观点

1. 利润表现及盈利能力分析

• 整体表现：2018年，房地产板块80家房企合计实现收入3.42万亿元，同比增长31.5%，归属净利润同比增长16.6%。毛利率提升至26.9%，期间费用率保持稳定在9.42%。
• 归母净利率：2018年归母净利率为11.6%，较2017年下降1.5个百分点，主要由非经营性因素导致，但后续存在调节空间。
• 业绩保障倍数：预收账款/结算收入维持稳定，主流房企对未来的利润增长准备充分。
• 19年一季度表现：收入增速略有回落，但利润率保持稳定，净利润增速为8.4%。

2. 经营情况

• 销售表现：2018年主流房企销售金额增速为31%，高于行业平均水平19个百分点，但较17年有所回落。
• 成长型房企表现：成长型房企销售增速更高，但结算收入增速较低，主要由价格因素下降所致。
• 新开工与竣工：2018年新开工面积增长31%，竣工面积增长28.5%。19年计划竣工面积较18年增长41%，显示房企对结算的保障能力增强。
• 土地投资：土地投资金额下降22%，但规模仍维持高位。成长型公司更为积极，三四线及中西部城市投资力度增强。

3. 资产负债情况

• 杠杆结构优化：行业平均杠杆水平提升至7.32x，无息经营杠杆占比提升至58%。
• 财务安全性提升：有息负债平均成本为6.07%，总负债成本下降。净负债率小幅改善至92.1%。
• 资产结构：非流动资产增速高于流动资产，资产负债率维持稳定。

4. 综合运营能力提升

• ROE水平：18年板块ROE平均为17.2%，较17年提升0.3个百分点。
• 改善最显著公司：新城控股、华润置业、招商蛇口、绿地控股、中国海外发展等。

关键信息

1. 企业分类

• 板块统计：80家房企，包括63家A股和17家H股。
• 分类标准：
  • 龙头房企：2018年销售排名前10名。
  • 成长房企：销售排名11-30名。
  • 其他房企：排名30之后。

2. 财务指标

• 收入与利润：18年总收入3.42万亿元，同比增长31.5%；归属净利润3961亿元，同比增长16.6%。
• 毛利率：扣税毛利率26.9%，较17年提升1.9个百分点。
• 费用率：期间费用率稳定在9.42%，管理及销售费用率下降，财务费用率上升。
• 少数股东损益：18年平均少数股东损益占比上升至22%，反映权益结构变化。

3. 19年一季度数据

• 收入：36家A股房企收入合计2911.0亿元，同比增长20.2%。
• 净利润：归属净利润305.2亿元，同比增长14.4%。
• 预收账款：同比增长29.5%，预收账款/营业收入为115%。
• 毛利率：一季度综合毛利率为30.7%，扣税毛利率为24.5%。

4. 土地投资与布局

• 拿地面积与金额：拿地面积下降15.3%，拿地金额下降22%。
• 拿地比例：拿地面积/拿地金额比例为144%，较17年下降80个百分点。
• 城市分布：二线城市投资占比仍高（50%以上），三四线城市投资占比提升至35%。
• 区域分布：中西部区域投资占比提升至20%以上，成渝地区成为重点。

风险提示

• 行业基本面：19年行业基本面处于下行阶段。
• 政策不确定性：信贷政策改善存在不确定性。
• 竞争加剧：龙头企业竞争愈发激烈。

重点公司估值和财务分析表（部分）

结论

2018年房地产行业在盈利能力、结算规模、毛利率及财务安全性等方面均有所改善。尽管净利率有所回落，但主要由非经营性因素造成，后续存在调节空间。行业整体仍具备稳定增长的潜力，但需关注市场下行趋势及政策不确定性带来的风险。