20211028-招商银行-房地产风险_宏观测度及传导机制_7页_1mb

房地产风险分析总结

核心内容

2021年10月28日，招商银行首席经济学家丁安华发布报告，分析我国房地产行业当前面临的信用风险及潜在影响。报告指出，房地产市场正经历深刻变革，风险敞口巨大，需高度关注其对经济和金融体系的传导效应。

主要观点

• 房地产市场风险加剧：自2021年2月起，房地产销售和投资增速持续下滑，叠加“三道红线”与“两条红线”政策，部分高杠杆民营房企信用风险陡然上升。
• 离岸美元债市场波动：6月以来，民营房企美元债价格剧烈波动，违约事件频发，融资功能丧失，明年偿债高峰将加剧风险。
• 风险敞口庞大：非绿档房企债务规模约占名义GDP的10%，若扩大至销售额前50的房企，占比接近15%，对经济和金融稳定影响深远。
• 风险传导机制：房地产风险具有外部性，可能通过资产抛售、房价下跌、居民和地方政府资产负债表恶化等路径，形成负反馈循环。
• 政策导向明确：中央坚持“房住不炒”与“三稳”政策，短期内可能采取措施缓解房企融资压力，避免系统性风险。

关键信息

一、风险敞口估测

• 非绿档房企共11家，均为民企，2020年销售额超过2,000亿元。
• 合并总资产负债率为83.6%，负债结构中应付账款和其他应付款项达3.3万亿，合同负债3.1万亿，银行借款1.8万亿。
• 流动性资产约3.3万亿，占比29%；土地储备约6.2万亿，占比54%。
• 若将统计范围扩大至销售额前50的房企，债务规模占GDP比重接近15%。
• 房企已售未交付商品房总值约10.5万亿元，涉及广大购房者利益。

二、风险传导机制

• 连接外部性：房企信用风险影响上下游企业、居民和地方政府，形成连锁反应。
• 清仓抛售外部性：房企为获取流动性抛售资产，导致资产价格下跌，进一步恶化其他主体的资产负债表。
• 房价下行压力：若房价下跌10%，商品房市值将蒸发39.6万亿元，居民部门总资产缩水7%，占GDP比重近四成。
• 地方政府压力：土地财政依赖度高的地区面临财政压力，土地溢价率大幅下滑、流拍率上升。

三、政策应对与市场展望

• 政策基调：坚持“房住不炒”和“三稳”方向，房地产税试点推进，调控政策不会实质性松动。
• 短期措施：政策需注重化解房地产市场风险，防止个案风险扩散，维护市场稳定。
• 风险处置原则：宏观审慎与防范道德风险并重，避免“大而不倒”局面，确保市场公平。
• 市场展望：明年房地产投资将进一步走弱，销售面积继续下行，土地成交面积萎缩，溢价率受抑制，土地购置费可能负增长。建安投资将受房企加快竣工交付影响，但新开工仍低迷。

结论

房地产行业风险正从个别企业向整个市场传导，影响广泛。政策层面需保持定力，同时采取措施防范系统性风险。未来房地产市场将面临转型阵痛，需关注政策调整对市场和经济的深远影响。