2018年湖北区域房地产市场半年报_71页-3mb

2018年湖北区域房地产市场半年报总结

核心内容概述

2018年上半年，湖北区域房地产市场在政策调控、金融收紧、市场供需变化等多重因素影响下，呈现出稳中有降、区域分化及市场结构变化的特征。武汉作为核心城市，其住宅与商办市场表现尤为突出；而湖北三四线城市则因限购限售政策、品牌房企涌入及土地供应变化，展现出不同的市场动态。

武汉市场分析

住宅市场

1. 政策调控持续加码
   楼市调控政策不断出台，包括限购、摇号、保刚需、防止捂盘惜售等，进一步强化“房住不炒”的长效机制。金融信贷持续收紧，利率不断上浮，导致武汉商品房购入门槛提高，投资类客户逐渐稀缺。

2. 市场表现

   • 销售数据：2018年上半年，武汉市商品房销售面积911万方，同比下降23.8%；销售金额929亿元，同比下降23%；成交均价10199元/㎡，同比上涨0.5%。
   • 供应数据：商品住宅供应面积901万方，同比上升1.6%；销售面积771万方，同比下降22%。
   • 户型趋势：90-120㎡户型成交占比超5成，三房占比达66.4%，住宅市场成交以改善型产品为主。

3. 土地市场

   • 成交量与价跌：上半年土地成交面积809万方，同比上升14%；成交金额514亿元，同比下降27%。政府限价力度大，住宅用地整体均价4244元/㎡，同比下降31%。
   • 远城区布局加快：远城区土地成交量占比达45%，黄陂、蔡甸、新洲等区域成为房企重点布局对象。
   • 土地政策从严：土地溢价率明显下降，最高溢价为100%。2018上半年住宅用地楼面价前五名中，仅有1宗地块溢价率超过90%。

4. 合作拿地成为常态
   由于拿地难度增加，品牌房企通过合作开发模式获取土地资源，如保利+万科、华发+金茂、碧桂园+招商蛇口等组合。

5. 租赁市场发展

   • 武汉成为住房租赁试点城市，允许城中村和商业用房改建，租赁市场方案于4月通过。
   • 六大举措推动租赁市场发展，包括加强制度建设、增加供应、规范市场等，目标是到2020年基本建立租购并举的住房制度。
   • 武汉租赁市场重点发展，写字楼市场全面进入租赁时代，甲级高端办公产品占比增加，带动整体价格小幅上涨。

商办市场

1. 办公市场

   • 武汉商务市场呈片状分布，汉口和武昌商务圈发展成熟，汉阳仍处于初级建设期。
   • 写字楼供应面积同比增长5%，但因施工及推售延迟，全年供应量预计下滑。
   • 写字楼成交面积74万㎡，同比下降44%，整体供需失衡。
   • 40-140㎡小面积低总价产品成为成交主力，占比达67%。

2. 公寓市场

   • 公寓产品因政策限制，面积和层高受控，小户型公寓或将绝版。
   • 2018年上半年公寓市场成交面积49万㎡，价格上涨至14158元/㎡。
   • 公寓市场在售项目96个，占武汉总楼盘的17.4%；汉阳项目占比最高，达19%。

3. 商业市场

   • 2018年6月商业市场成交13.67万㎡，环比增长18.62%，同比下降6%。
   • 商业价格有所回落，但销供比大于1，市场短期供不应求。
   • 住宅底商占比高达62%，购物中心成为市场新增长点，总存量约600万㎡，居全国第五、华中第一。

湖北三四线市场分析

宜昌市场

1. 市场表现

   • 销售面积203.07万㎡，同比上升3.2%；销售金额142.03亿元，同比上升24.8%；成交均价6994元/㎡，同比上涨20.95%。
   • 品牌房企如恒大、碧桂园、保利等纷纷布局，市场竞争加剧。

2. 土地市场

   • 上半年土地成交33宗，面积约155.38万㎡，成交金额约64.86亿元。
   • 土地供应39宗，供应面积约196.97万㎡，夷陵区成为热点区域。
   • 成交金额环比上涨76%，溢价地块层出不穷。

襄阳市场

1. 市场表现

   • 新增供应面积120.8万㎡，累计去化面积204.5万㎡，去化率下降。
   • 商品房库存面积485.08万㎡，同比减少3.82%；商品住房库存203.58万㎡，消化周期9个月。
   • 商品房均价8553.56元/㎡，同比上涨1833.3元/㎡；商品住宅均价6527.42元/㎡，同比上涨314.2元/㎡。

2. 土地市场

   • 土地供应以工业用地为主，商住用地供应紧缺，襄阳市区出让房地产开发用地15宗，总面积57万㎡，襄城区成为重点开发区域。

孝感市场

1. 市场表现

   • 累计去化面积90.95万㎡，同比下降20.15%；销售金额56.47亿元，同比上升6%。
   • 城区均价6209元/㎡，同比上涨1555元/㎡，价格稳定居高不下。

2. 土地市场

   • 2018年上半年成交47宗地，同比增加47宗，土地出让市场明显回热，反映出楼市逐渐回暖。

荆州市场

1. 市场表现
   • 新增供应面积86.83万㎡，累计去化面积142.43万㎡，同比上升13.24%。
   • 商品住宅库存面积75.98万㎡，消化周期3.8个月，较去年底下降4.9个月。
   • 整体均价6362元/㎡，同比上涨585元/㎡。

市场展望

1. 住宅市场

   • 随着限购政策持续，市场将更趋理性，购房行为更加谨慎。
   • 未来住宅市场仍以改善型产品为主，库存周期保持稳定。

2. 商办市场

   • 写字楼市场将受到政策与市场供需影响，预计全年供应量将呈下滑趋势。
   • 未来汉阳、光谷等新区因产业聚集效应，写字楼市场将有明显增长。

3. 租赁市场

   • 武汉租赁市场发展迅速，政策推动下，租赁服务与资产管理将更加完善。

4. 三四线城市

   • 宜昌、襄阳、孝感、荆州等地市场整体呈上升趋势，销售金额及均价同比上升。
   • 土地供应和政策调控将对三四线城市市场产生持续影响，未来市场格局将更加多元。

总结

2018年上半年湖北房地产市场整体呈现调控加码、金融收紧、市场理性回归的特征。武汉作为核心城市，其住宅市场成交量下降，但均价保持稳定，远城区成为新热点；商办市场中，写字楼供应回升但成交低迷，公寓市场因政策限制面临转型，而商业市场则因购物中心发展和社区底商需求旺盛而保持活跃。三四线城市市场则因政策调整、品牌房企涌入和土地供应变化，展现出不同的增长潜力与市场动态。