20260318-国信证券-房地产行业专题_租金收益率的陷阱_9页_420kb

房地产行业专题总结

核心内容

本专题聚焦于租金收益率在房地产市场分析中的局限性，提出“租金收益率的陷阱”这一概念。租金收益率通常被理解为当期租金与当期房价的比值，但仅关注这一静态指标无法全面反映房价变动趋势，因为未考虑租金的预期变化对房价的影响。

主要观点

1. 租金收益率的局限性

   • 仅比较当期租金收益率与资金成本（如贷款利率）容易陷入静态分析的误区。
   • 租金预期增长率在折现定价模型中具有决定性作用，是影响房价的关键因素。

2. 租金吸引力的定义与作用

   • 租金吸引力定义为 $(A_0 / P_0 + g) - r$，其中 $A_0$ 为当期租金，$P_0$ 为当期房价，$g$ 为租金预期增长率，$r$ 为要求收益率。
   • 租金吸引力越高，表示买房比租房更划算，房价更具支撑力；反之则房价承压。

3. 租金预期对房价的解释力更强

   • 纵向分析：以上海和北京为例，尽管租金收益率改善、房贷利率下降，但房价仍明显下跌，原因是租金预期明显恶化。
     • 2023年至2025年，上海平均租金吸引力为 $-7.68%$，北京为 $-5.88%$，均低于2018年至2022年的水平。
   • 横向分析：北京与天津租金收益率走势相似，但天津房价跌幅更大，原因在于天津的租金吸引力更低。
     • 2018年至2025年，北京平均租金吸引力为 $-3.72%$，天津为 $-6.52%$。

关键信息

定价模型中的租金收益率

• 基本折现定价模型：$P_0 = A_0 / (r - g)$，其中 $P_0$ 为房价，$A_0$ 为租金，$r$ 为要求收益率，$g$ 为租金增长率。
• 均衡条件：租金收益率 + 租金增长率 = 要求收益率。
• 租金吸引力为租金收益率与租金增长率之和减去要求收益率，用于衡量房价的市场吸引力。

租金预期增长率的取值

• 租金预期增长率采用租金指数过去12个月的实际增长率作为替代指标。
• 2018年至2025年，各城市租金增长率如下：
  • 上海：2018年0.3%，2023年-4.1%，2025年-5.5%
  • 北京：2018年6.0%，2023年4.0%，2025年-6.5%
  • 深圳：2018年7.6%，2023年0.5%，2025年-2.2%
  • 广州：2018年-0.9%，2023年-1.8%，2025年-4.8%
  • 天津：2018年-7.2%，2023年-0.6%，2025年-5.3%
  • 成都：2018年1.9%，2023年-1.5%，2025年-2.1%

租金吸引力计算结果

• 2018年至2025年，各城市租金吸引力如下：
  • 上海：2018年-3.70%，2023年-6.27%，2025年-6.70%
  • 北京：2018年1.99%，2023年2.04%，2025年-7.39%
  • 深圳：2018年3.49%，2023年-1.77%，2025年-3.66%
  • 广州：2018年-4.72%，2023年-4.15%，2025年-5.89%
  • 天津：2018年-11.15%，2023年-2.69%，2025年-6.23%
  • 成都：2018年-1.25%，2023年-2.68%，2025年-1.90%

投资建议

• 当前市场租金预期仍处于低位，尽管租金收益率稳中有升，但中期房价企稳仍需等待。
• 稳住租金是稳住房价的前提，需关注租金预期变化对房价的长期影响。

风险提示

• 政策落地效果及后续推出强度不及预期；
• 外部环境变化可能导致行业基本面超预期下行；
• 房企信用风险事件可能对市场造成超预期冲击。

附录：分析师信息

• 任鹤：010-88005315 / renhe@guosen.com.cn / S0980520040006
• 王粤雷：0755-81981019 / wangyuelei@guosen.com.cn / S0980520030001
• 王静：021-60893314 / wangjing20@guosen.com.cn / S0980522100002

投资评级说明

• 投资评级分为股票评级和行业评级。
• 股票评级：优于大市、中性、弱于大市、无评级。
• 行业评级：优于大市、中性、弱于大市。
• 基准指数：A股以沪深300指数为基准，港股以恒生指数为基准，美股以标普500或纳斯达克指数为基准。

重要声明

• 本报告由国信证券经济研究所发布，内容基于公开资料，不保证其完整性与准确性。
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